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Jahresabrechnung

Der Verwalter ist verpflichtet nach Ablauf eines Kalenderjahres eine Jahresabrechnung aufzustellen (§ 28 Abs. 3 WEG).

Die Jahresabrechnung hat zwei Funktionen: Sie dient einerseits der Kontrolle des Verwalters und andererseits stellt sie die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben im Wirtschaftsjahr rechtsverbindlich fest. Der Verwalter legt durch die Jahresabrechnung Rechenschaft über die von ihm verwendeten Gelder ab.

Die Jahresabrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung aller tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben unter Beifügung der Belege und die Aufteilung des Gesamtergebnisses auf die einzelnen Wohnungseigentümer enthalten (Einzelabrechnung). Die Einzelabrechnung ist Teil der Jahresabrechnung. Die Jahresabrechnung muss verständlich und nachprüfbar sein.

Nachdem der Verwalter die Jahresabrechnung erstellt hat, beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit über die erstellte und vorgelegte Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 5 WEG).

Kommt der Verwalter seiner gesetzlich normierten Pflicht auf Erstellung der Jahresabrechnung nicht nach, kann jeder einzelne Wohnungseigentümer die Erstellung einer Jahresabrechnung vor dem zuständigen WEG-Gericht im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit (§ 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG) geltend machen.

2. Beitragsforderung

Die von den einzelnen Wohnungseigentümern zu leistenden Beiträge bestehen aus den Vorauszahlungen zum Wohngeld, evtl. beschlossenen Sonderumlagen und den Nachzahlungsverpflichtungen aus der Jahresabrechnung. Die rechtliche Grundlage für diese Forderungen bilden die Wohnungseigentümerbeschlüsse.

Praxishinweis: Die Beschlüsse sollten die Fälligkeit der Forderungen regeln. Ist die Fälligkeit nicht ausdrücklich geregelt, sind die sich aus den Beschlüssen ergebenden Zahlungsansprüche nach Abruf durch den Verwalter fällig (§ 28 Abs. 2 WEG).

Auch ein fehlerhafter Beschluss begründet grundsätzlich eine Zahlungsverpflichtung, solange er nicht vom WEG-Gericht für ungültig erklärt wurde (§ 23 Abs. 4 WEG i.V.m. § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG). Eine Zahlung kann demzufolge nicht mit dem Hinweis auf die Fehlerhaftigkeit des Beschlusses verweigert werden. Der Wohnungseigentümer ist daher im gerichtlichen Verfahren zur Durchsetzung von Beitragsansprüchen teilweise mit seinen Einwendungen ausgeschlossen.

Beispiel: Wird die Zahlung eines Sonderumlagenanteils verlangt, kann der einzelne Wohnungseigentümer formelle Fehler des Sonderumlagebeschlusses nur im gesonderten Beschlussanfechtungsverfahren geltend machen. Ist der Beschluss bestandskräftig, hat das Gericht nur noch die Möglichkeit, den Beschluss auf Nichtigkeitsgründe zu überprüfen.

Die Einziehung der Beitragsforderungen ist Sache des Verwalters (§ 27 Abs. 2 Nr.1 WEG). Zur gerichtlichen Durchsetzung bedarf es jedoch eines gesonderten Beschlusses (§ 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG) oder einer Ermächtigung im Verwaltervertrag oder in der Gemeinschaftsordnung. Einzelne Wohnungseigentümer können Beitragsforderungen ohne ermächtigenden Beschluss der Wohnungseigentümer nur dann geltend machen, wenn ein unmittelbarer Schaden für das Gemeinschaftseigentum droht. In diesem Fall ist jeder einzelne Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 2 WEG zur Geltendmachung berechtigt.

Sollte sich die Mehrheit der Wohnungseigentümer weigern, den Beschluss zu fassen, bleibt dem einzelnen Wohnungseigentümer nur die Möglichkeit, aus § 21 Abs. 4 WEG die übrigen Wohnungseigentümer zur Mitwirkung gerichtlich zu erzwingen.

Autoren: Peter Hesse, Rechtsanwalt Potsdam

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