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Leserbrief: Wer ist für die Sauberhaltung der Abflussleitungen auf dem Balkon zuständig?

Wer ist für die Sauberhaltung der Abflussleitungen auf dem Balkon zuständig?

Auf einem Balkon einer von uns verwalteten Wohnanlage kam es zu einer Verstopfung des Abflusses, der sich mittig auf dem Balkon befindet. Hierdurch trat Wasser in die Wohnung.

Paragraph 3, 2.4 der Teilungserklärung sieht vor, dass die Wasser- und Entwässerungsleitungen bis zur Anschlusstelle an die gemeinsame Steig- bzw. Fallleitung zum Sondereigentum gehören.

Weiterhin ist laut Paragraph 7, 2.5 festgehalten, dass die Instandhaltung und Instandsetzung der Versorgungs- und Entsorgungsleitungen und Anlagen innerhalb der zum Sondereigentum gehörenden Räume, auch soweit sie gemeinschafliches Eigentum sind, der einzelne Wohnungseigentümer diese auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen hat.

Wer ist nun für die Freihaltung (Reinigung) der Abflussleitungen auf den Balkonen zuständig? Die Verwaltung oder der Eigentümer/Mieter? Wer trägt im Schadenfall die Folgekosten für die Schäden innerhalb des Sondereigentums, die das eingedrungene Regenwasser verursacht hat?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort von RA. Leist:

Ich melde mich auf Ihre Anfrage an den BVI und darf zu Ihrer Frage wie folgt antworten:

1. Ich darf zunächst meine Skepsis äußern, ob entsprechend Ihrer Wertung die Balkonentwässerung wirklich SE ist.

Gesprochen wird in § 3 , 2.4. von "Wasser- und Entwässerungsleitungen". Wasserleitungen sind klar "wasserzuführende Leitungen".

Damit kann man im Rahmen der Systematik einer Auslegung also auch dazu kommen, dass "Entwässerungsleitungen" nur die Leitungen betrifft, die das aus der "wasserzuführenden Leitung" kommende Wasser "entwässern".

Hierfür spricht i.ü. auch der weitere Passus in Ihrer GO, wo es konkret zu Balkonen heißt:

2.8 bei Balkonen und Loggien der durch die Balkon- bzw. Loggienumfassungen gebildete Raum, die Innenseite der äußeren Umfassung und der Bodenbelag (Anstrich, Platten, Fugendichtungen usw.), jedoch ohne Unterbau,

Systematisch hätte also gerade in 2.8 dann aber auch die Balkonentwässerung gehört.

Da die Niederschlagsentwässerung als Bestandteil des Gebäudeschutzes vor witterungsbedingten Einflüssen m.E. auch als gemeinschaftliche Aufgabe anzusehen ist, sehe ich hier jedenfalls das Bauteil der Balkonentwässerung als GE.

2.Dies ist aber wohl eher nebensächlich.

Denn nach § 7, 2.5 sehe ich - wie Sie, dass der SE auch für die Instandhaltung (Wartung; Reinhaltung) des Abflusses der Balkonentwässerung verantwortlich ist. Dies jedenfalls soweit, dass eine Reinigung des zugänglichen Abflusses erfolgt und insoweit auch für eine Reinhaltung der Terrasse sorge getragen wird, so dass hierdurch dann auch eine Verstopfung vermieden wird. (Ich kann mir i.ü. nur schwer vorstellen, dass eine normale Verstopfung über Nacht auftritt).

Hier ist i.ü. die Ausgestaltung der Regelung auch weiter als in § 3, 2.4. Denn dort wird ja auch von weiteren Anlagen gesprochen, also nicht nur über "Wasser- und Entwässerungsleitungen".

In diesem Sinne ist also der jeweilige SE für die Reinigung verantwortlich. Treten aus einer schuldhaften Pflichtverletzung Schäden auf, so ist der betroffene SE zum Ersatz verpflichtet.

3.Selbst bei einer anderen Betrachtung (WEG ist verantwortlich), würde ich in der von Ihnen mitgeteilten Situation keine Haftungsverantwortung der WEG sehen.

Hierzu verweise ich auf die Entscheidung des BGH, wonach es keine verschuldensunabhängige Haftung der WEG für Schäden am SE wegen Mängeln am GE gibt.

Zur Verschuldensfrage beziehe ich mich auf eine Entscheidung des KG, die für Ihre Frage recht aufschlussreich ist und nach der eine Kontrollpflicht der Entwässerung ohne konkrete Anhaltspunkte für eine Schadensgeneigtheit durch den Verwalter / WEG verneint wird.

Ich hoffe Ihnen mit dieser Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt A. Leist

Voglerstr. 23

01277 Dresden

Telefon: 0351 3120660-0

internet: www.lp-rechtsanwaelte.de

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