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Leserbrief - Legionellenprüfung, kann ein Auftrag ohne Beschluss an einen Generalunternehmer vergeben werden?

Können wir als Verwalter ohne Beschluss der WEG einen Auftrag an einen „Generalunternehmer“ vergeben, der die ohnungseigentümergemeinschaft bei allen Aufgaben und Pflichten unterstützt, die sich aus der Novellierung der Trinkwasserverordnung ergeben, wie z. B. Einbau von Probeentnahmeventile, notwendige Analysen, Erstellung eines Prüfberichtes, die fristgerechte Weitergabe der Daten an das zuständige Gesundheitsamt sowie – falls nötig – Durchführung von Desinfektions- und Sanierungsmaßnahmen.


 

Zum Beispiel wäre dies ein Vertrag mit der ISTA, der max. 1 Jahr läuf und alle Leistungen beinhaltett.

Hintergrund ist, dass einige von uns verwaltete WEG`s sich sehr viel Zeit mit der Beauftragung lassen und als Begründung angeben, dass im zweifelsfall ja die Verwaltung haftet (bei einer Ordnungswidrigkeit und Bußgeldern bis zu € 25.000,-).

Antwort von RA Müller: 

Anhand Ihres geschilderten Sachverhaltes gehe ich von folgender rechtlichen Bewertung aus.

Der Verwalter übernimmt grundsätzlich die Sorge für die Instandhaltung und Instandsetzung sowie für die Verkehrssicherheit des Objektes. Dies ist zumindest die überwiegende Auffassung der Rechtsprechung, die sogar oftmals  den WEG-Verwalter auch direkt für die Durchsetzung öffentlich-rechtlicher Ansprüche in Haftung nimmt und ihm im Falle von Verstößen selbst als Störer behandelt. Somit können ihn selbst unter Umständen Bußgelder aus der Verordnung treffen.

Wenn nun in der Übernahme der Sorge für die Instandsetzung und Instandhaltung der Verwaltung Fehler unterlaufen, so kann dies zu nicht unerheblichen vertraglichen Schadensersatzansprüchen im Innenverhältnis mit der WEG führen.

Insofern halte ich es für gerechtfertigt, in den Fällen, in denen seitens der Eigentümergemeinschaft eine Beschlussfassung unterlassen wird, im Wege der Rechte und Pflichten aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 und 3 WEG eine Beauftragung zur Durchführung der sich aus der Trinkwasserverordnung ergebenden Verpflichtungen vorzunehmen. Dies insbesondere, da derartige Verträge lediglich für ein Jahr geschlossen werden. Hierbei ist jedoch zum einen darauf zu achten, dass mindestens drei Kostenangebote alternativer Firmen vorliegen, um den Nachweis führen zu können, dass das unter Abwägung von Leistung und Preis günstigste Angebot ausgewählt wurde. Zudem muss auf der nächsten Eigentümerversammlung zwingend dieser Punkt abschließend behandelt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Cathrin Müller

Rechtsanwältin

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