Get Adobe Flash player

Neue Pflichten, neue Haftungsrisiken - Die Trinkwasserverordnung 2011 für Immobilieneigentümer und -verwalter

Trinkwasser ist ein unverzichtbares, aber auch empfindliches Lebensmittel. Durch verunreinigtes Wasser können nicht nur Krankheiten übertragen werden, gesundheitlich bedenklich können auch im Trinkwasser gelöste Stoffe sein. Nach mehrjähriger Anwendung in der Praxis wird die Trinkwasserverordnung aktuell novelliert, um diese den gestiegenen Anforderungen an Wassergüte und Gesundheitsschutz anzupassen.

Dem erforderlichen Schutz der Bevölkerung vor verunreinigtem Wasser trägt die am 1. Januar 2003 in Kraft getretene Trinkwasserverordnung (TrinkwV 2001)2 auf der Grundlage der in Paragraf 38 Absatz 1 Infektionsschutzgesetz (IfSG) enthaltenen Verordnungsermächtigung Rechnung3. Zurzeit wird die TrinkwV novelliert, um sie den gestiegenen Anforderungen an Wassergüte und Gesundheitsschutz anzupassen. Auf der Grundlage des vom zuständigen Gesundheitsministerium (BMG)4 vorgelegten Entwurfs zur Novellierung der Trinkwasserverordnung5 hat der Bundesrat am 26. November 2010 die Novellierung der TrinkwV (TrinkwV 2011) beschlossen.

 

Dabei ist der Bundesrat allerdings verschärfend vom vorgelegten Entwurf abgewichen, weshalb das BMG den vom Bundesrat vorgenommenen Änderungen noch zustimmen muss. Es ist aber davon auszugehen, dass die Zustimmung und die Verkündung der Novelle im Bundesgesetzblatt im Laufe des ersten Quartals 2011 erfolgte, weshalb die geänderte Verordnung voraussichtlich im Herbst 2011 in Kraft treten wird.

Anlass genug, sich rechtzeitig auf die mit der TrinkwV 2011 geschaffenen neuen Anforderungen einzustellen. Kernpunkte der Novellierung sind nämlich neben der Beseitigung von Unklarheiten durch begriffliche Neudefinitionen und der Einführung von Parametern für Radioaktivität und Uran eine Verschärfung der Untersuchungs- und Anzeigepflichten hinsichtlich einer Legionellenbelastung des Trinkwassers. Dabei werden die bislang nicht hinreichend eindeutig gefassten Anforderungen insbesondere gegenüber gewerblichen Vermietern (und deren Verwaltern) erheblich ausgeweitet.

 

Der Regelungsgegenstand der Trinkwasserverordnung

Die Bestimmungen der TrinkwV sollen sicherstellen, dass im Trinkwasser weder gesundheitsschädliche mikrobiologische Krankheitserreger noch gesundheitsschädliche chemische Stoffen enthalten sind (Paragrafen 3 bis 7 TrinkwV)8. Die Gesundheitsschädlichkeit biologischer oder chemischer Verunreinigungen wird dabei über Grenzwerte (Paragrafen 5, 6 in Verbindung mit den Anlagen 1 und 2 TrinkwV) definiert, die bei Austritt des Trinkwassers an der Zapfstelle (zum Beispiehl Wasserhahn oder Dusche; Paragraf 8 TrinkwV) nicht überschritten werden dürfen. Außerdem enthält Paragraf 7 in Verbindung mit Anlage 3 TrinkwV zusätzliche Indikatorparameter für weitere Stoffe, die ebenfalls eingehalten werden müssen. Trinkwasser, das diesen Anforderungen nicht entspricht, darf nicht abgegeben oder anderen zur Verfügung gestellt werden (Paragraf 4 TrinkwV).

Zur Durchsetzung der Einhaltung dieser Schutzanforderungen normiert die TrinkwV einen umfangreichen Katalog von Anzeige-, Dokumentations-, Untersuchungs-, Handlungs- und Informationspflichten, die sich an die Inhaber von Wasserversorgungsanlagen richten (Paragrafen 13 bis 17, 21 TrinkwV) und deren Verletzung mit einem Katalog von empfindlichen Straftat- und Ordnungswidrigkeitstatbeständen bewehrt ist vergleiche Paragrafen 24, 25 TrinkwV in Verbindung mit Paragrafen 73 bis 75 IfSG). Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass Verstöße zu einer zivilrechtlichen Haftung des Inhabers der Wasserversorgungsanlage (Schadenersatz-, Schmerzensgeld- oder Mietminderungsansprüche) führen können. Mit der Überwachung und Einleitung von Maßnahmen zur Gefahrenabwehr sind die auf der Grundlage entsprechender landesgesetzlicher Ausführungsbestimmungen die jeweiligen Gesundheitsämter betraut (Paragrafen 9, 18 bis 21 TrinkwV).

 

Relevanz für Immobilieneigentümer, Vermieter und Verwalter

Die Regelungen der TrinkwV richten sich indes nicht nur an Unternehmen und Einrichtungen, die Trinkwasser für die Allgemeinheit bereitstellen (zum Beispiel Wasserversorgungsunternehmen, Krankenhäuser, Schulen, Badeeinrichtungen, etc.), sondern gelten in gleichem Maße für Inhaber sogenannte Trinkwasserinstallationen – früher „Hausinstallation“ – (Paragraf 3 Absatz 1 Nummer 2 Buchstabe e), Nummer 3 TrinkwV), womit alle Rohrleitungen, Apparate und Armaturen zur Trinkwasserversorgung innerhalb einer Immobilie vom Übergabepunkt des Versorgungsunternehmens bis zur Verbraucherzapfstelle gemeint sind. Damit ist dem Immobilieneigentümer, dem Vermieter und auch dem Immobilienverwalter die Verantwortung für den hygienisch einwandfreien Zustand der Hausinstallation und des abgegebenen Trinkwassers übertragen. Da die Trinkwasserinstallationen zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört, treffen die Pflichten der TrinkwV ebenso die Wohnungseigentümergemeinschaft, hier den rechtsfähigen Verband, da es sich um sogenannte gemeinschaftsbezogene Pflichten handelt

Die sich hieraus ergebenden Handlungspflichten und Haftungsrisiken für Eigentümer, Vermieter und Verwalter sollen nachfolgend als komprimierte Entscheidungshilfe dargestellt werden

 

Anzeige-, Dokumentations- und Informationspflichten

Die bereits in der TrinkwV 2001 enthaltenen Anzeige-, Dokumentations- und Informationspflichten der Betreibers beziehungsweise Inhabers einer Wasserversorgungsanlage werden durch die Novellierung nicht unerheblich erweitert und verschärft.

a) Allgemeine Anzeigepflichten

Wird unter anderem eine Wasserversorgungsanlage erstmalig beziehungsweise wieder in Betrieb genommen, stillgelegt oder baulich so verändert, dass dies Einfluss auf die Wasserqualität haben kann, so ist die Maßnahme dem Gesundheitsamt anzuzeigen (Paragraf 13 Absatz 1 Nummer 1 bis 3 TrinkwV). Entsprechendes gilt für den Eigentums- oder Nutzungsübergang auf eine andere Person (Paragraf 13 Absatz 1 Nummer 4 TrinkwV).

Für Trinkwasserinstallationen im Sinne des Paragrafen 3 Absatz 1 Nummer 2 Buchstabe e) TrinkwV soll dies gemäß Paragraf 13 Absatz 2 Nummer 5 TrinkwV aber nur gelten, sofern Trinkwasser im Rahmen einer „öffentlichen Tätigkeit“ abgegeben wird. Hierzu bedarf es (aus öffentlich-rechtlicher Sicht) eines Widmungsakts des Inhabers, aus dem sich die Zweckbestimmung der Anlage ergibt, Trinkwasser im Sinne des Paragrafen 3 Absatz 1 Nummer 11 TrinkwV an einen unbestimmten, wechselnden und nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Personenkreis (also für die Allgemeinheit) abzugeben. Der Begründung ist zu entnehmen, dass damit auch genossenschaftliche Einrichtungen betroffen sein können.

Ferner bleibt die Abgrenzung zu „gewerblicher Tätigkeit“ im Sinne des Paragrafen 3 Absatz 1 Nummer 10 TrinkwV unklar, da nach der Begründung auch Trinkwasserabgaben denkbar sein sollen, die sowohl als öffentlich als auch als gewerblich anzusehen sind12. Dabei soll von einer gewerblichen Tätigkeit bereits dann ausgegangen werden können, wenn Trinkwasser (auch nur als Nebeneffekt) im Rahmen einer jeglichen entgeltlichen Tätigkeit zur Verfügung gestellt wird, was insbesondere bei gewerblich oder auch nur gemischt genutzten Objekten einschlägig sein kann, sofern etwa Restaurants, Fitnessstudios, Saunen, Schwimmbäder oder Klimaanlagen mit Luftwäschern neben reinen Wohneinheiten betrieben werden, bei denen also die Öffentlichkeit in Kontakt mit bereitgestelltem Trinkwasser in Berührung kommt.

Gemäß Paragraf 16 Absatz 1 TrinkwV ist jeder Inhaber einer Trinkwasserinstallation verpflichtet, dem Gesundheitsamt unverzüglich anzuzeigen, wenn die festgelegten Grenzwerte oder Anforderungen der TrinkwV nicht eingehalten werden. Unabhängig von einer etwaigen ausdrücklichen Pflicht zur regelmäßigen Untersuchung der Wassergüte sind grobsinnlich wahrnehmbare Veränderungen des Trinkwassers oder sonstige außergewöhnliche Vorkommnisse unverzüglich anzuzeigen.

b) Besondere Anzeigepflichten bei zentraler Trinkwassererwärmung

Wie vorstehend bereits angesprochen, legt der Verordnungsgeber bei der Novellierung der TrinkwV aus gesundheitspolitischen Gründen besonderen Wert auf eine Verschärfung der Regelungen zur Eindämmung der Verunreinigung des Trinkwassers mit Legionellen, insbesondere im Bereich der Warmwasserversorgung.

Gemäß Paragraf 13 Absatz 5 TrinkwV müssen daher die Betreiber oder Inhaber einer Trinkwasserinstallation im Sinne des Paragrafen 3 Absatz 1 Nummer 2 Buchstaben d und e TrinkwV, in der sich eine sogenannte Großanlage zur Trinkwassererwärmung befindet und aus der Trinkwasser im Rahmen einer öffentlichen oder gewerblichen Tätigkeit abgegeben wird, deren Bestand dem Gesundheitsamt unverzüglich anzeigen. Im Übrigen gelten die Anzeigepflichten gemäß Paragraf 13 Absatz 1 Nummer 1 und 2 TrinkwV.

Großanlagen im Sinne der allgemein anerkannten Regeln der Technik sind dabei Warmwasserinstallationen mit mehr als 400 Litern Speichervolumen oder Warmwasserleitungen mit mehr als 3 Litern Inhalt zwischen dem Trinkwassererwärmer und der Entnahmestelle.

Damit gelten die Regelungen des Paragrafen 13 Absatz 5 TrinkwV faktisch für alle Mehrfamilienhäuser mit einer zentralen Trinkwassererwärmungsanlage, in denen Wohnungen vermietet, sonst entgeltlich zur Nutzung überlassen oder zu sonstigen gewerblichen Zwecken genutzt werden, da jede Form der Vermietung oder sonstige Abgabe von Warmwasser im Rahmen entgeltlicher Tätigkeit (zum Beispiel Hotels, Ferienwohnungen, Gaststätten, Sporteinrichtungen) als „gewerbliche Tätigkeit“ im Sinne des Paragrafen 3 Absatz 1 Nummer 10 TrinkwV angesehen wird.

 

c) Informationspflichten

Der Inhaber einer Trinkwasserinstallation, der dem Trinkwasser Aufbereitungsstoffe zusetzt, hat die betroffenen Verbraucher hierüber bei Beginn der Zugabe unmittelbar zu informieren (Paragraf 16 Absatz 4 Satz 3 TrinkwV); darüber hinaus sind alle verwendeten Aufbereitungsstoffe regelmäßig einmal jährlich den betroffenen Verbrauchern bekannt zu geben (Paragraf 16 Absatz 4 Satz 4 TrinkwV). Dies kann gemäß Paragraf 16 Absatz 4 Satz 6 TrinkwV auch durch Aushang an geeigneter Stelle geschehen.

Gemäß Paragraf 21 TrinkwV ist der Inhaber der Trinkwasserinstallation bei gewerblicher oder öffentlicher Tätigkeit zusätzlich verpflichtet, dem Endverbraucher geeignetes und aktuelles Informationsmaterial über die Qualität des zur Verfügung gestellten Trinkwassers auf der Basis der Untersuchungsergebnisse nach Paragraf 14 TrinkwV [zur Untersuchungspflicht vergleiche nachfolgend Ziffer 4.] und gegebenenfalls nach Paragraf 19 Absatz 7 und Paragraf 20 TrinkwV (von der Gesundheitsbehörde veranlasste Untersuchungen) zur Kenntnis zu geben.

Zudem sind ab dem 1. Dezember 2013 die Verbraucher darüber zu informieren, ob noch Bleileitungen vorhanden sind (Paragraf 21 Absatz 3 TrinkwV).

d) Dokumentationspflichten

Gemäß Paragraf 16 Absatz 4 Satz 1 und 2 TrinkwV ist der Inhaber der Trinkwasserinstallation bei gewerblicher oder öffentlicher Tätigkeit verpflichtet, Aufbereitungsstoffe und deren Konzentration mindestens wöchentlich aufzuzeichnen und diese Aufzeichnungen mindestens sechs Monate lang für Verbraucher während der üblichen Geschäftszeiten zugänglich zu halten sowie auf Anfrage zur Verfügung zu stellen.

Zusätzlich trifft auch Inhaber einer Trinkwasserinstallation im Sinne des Paragrafen 3 Absatz 1 Nummer 2 Buchstabe e TrinkwV die Pflicht, dem Gesundheitsamt auf Verlangen unter anderem die technischen Pläne der Wasserversorgungsanlage nebst der Pläne etwaiger technischer Änderungen vorzulegen (Paragraf 13 Absatz 3 TrinkwV). Wie insbesondere der WEG-Verwalter, der aufgrund der wohnungseigentumsrechtlichen Zuordnung der im Bereich des Sondereigentums befindlichen Rohrleitungen und Armaturen keinerlei Befugnisse besitzt, diesen Pflichten genügen soll, bleibt eines der wohlgehüteten Geheimnisse des Verordnungsgebers.

 

Untersuchungen der Wassergüte

Zur Sicherstellung der an das Trinkwasser zu richtenden Qualitätsanforderungen sieht die TrinkwV auch Verpflichtungen zur aktiven Untersuchung der Wassergüte durch den Inhaber der Wasserversorgungsanlage vor. Diese sind wiederum mit Blick auf die Gefährdung durch Legionellenkontamination gerade mit Blick auf zentrale Warmwasserversorgungsanlagen erweitert worden.

a) Allgemeine Untersuchungspflichten

Wird dem Inhaber bekannt, dass das Trinkwasser in seiner Anlage nicht den Qualitätsanforderungen der TrinkwV entspricht, hat er gemäß Paragraf 16 Absatz 3 TrinkwV umgehend alle erforderlichen Maßnahmen zur Aufklärung der Ursache und zur Abhilfe, insbesondere die in den Paragrafen 14, 15 TrinkwV beschriebenen Untersuchungen, für die nur anerkannte Prüfunternehmen und -labore zugelassen sind, durchzuführen. Dabei ist das zuständige Gesundheitsamt zu unterrichten, das gemäß Paragrafen 9, 20 TrinkwV entsprechende Anordnungen treffen kann.

Abgesehen von einer gegebenenfalls vorhandenen ausdrücklichen Verpflichtung zur Durchführung turnusmäßiger oder besonderer Untersuchungen gemäß Paragrafen 14, 15, 16 Absatz 3 TrinkwV [vergleiche hierzu Ziffer 4. Buchstabe b)] bestimmt Paragraf 18 TrinkwV, dass die Überwachung ansonsten vom Gesundheitsamt durchgeführt wird.

Hier lässt die TrinkwV den Inhaber solcher Trinkwasserinstallationen, für die keine ausdrückliche Untersuchungspflicht besteht [vergleiche hierzu Ziffer 4. Buchstabe b)], weil zum Beispiel keine gewerbliche oder öffentliche Trinkwasserabgabe erfolgt, etwas im Stich.

Problematisch ist dabei weniger die Frage, wann dem Inhaber eine Verunreinigung des Wassers passiv bekannt wird (so zum Beispiel durch die Beschwerde eines Mieters oder Wohnungseigentümers), knifflig wird die Angelegenheit dann, wenn es darum geht, ob der Eigentümer, Vermieter oder Verwalter sich nicht aktiv, auch ohne besondere Untersuchungspflicht, von der Wassergüte hätte überzeugen müssen.

Dem Vorwurf einer gebotenen, aber unterlassenen Wasseruntersuchung dürfte sich der Inhaber der Wasserversorgungsanlage aber regelmäßig dann aussetzen, wenn sich dem Betreffenden aufgrund ihm bekannter Umstände, über die er sich zu informieren hat, die Möglichkeit einer Kontaminierung des Trinkwassers aufdrängen musste. Zu prüfen sein könnte daher, ob nicht technische Erfahrungssätze dahingehend existieren, dass zum Beispiel insbesondere ältere Objekte hinsichtlich ihrer Trinkwasserinstallation nicht erfahrungsgemäß chemisch beziehungsweise mikrobiologisch bedenklich sind17.

Hierzu können als technische Merkblätter und Regelwerke verschiedener Verbände (VDI-Richtlinien, DVGW-Arbeitsblätter, etc.) nutzbar gemacht werden, die sich mit der hygienebewussten Planung, Ausführung, Betrieb und Wartung solcher Anlagen befassen18. Besondere Anhaltspunkte können zusätzlich Kenntnisse von sogenannte Totleitungen beziehungsweise zu niedriger Heißwassertemperatur oder gar von der Existenz von Bleirohren sein.

b) Besondere Untersuchungspflichten bei zentraler Trinkwassererwärmung

Mit Blick auf die vorstehend bereits angesprochene Zielsetzung der Novelle der TrinkwV, unter anderem den Legionellenbefall von Wasserversorgungsanlagen zu verhüten, ist aufgrund der Initiative des Bundesrats eine neue Pflicht zur turnusmäßigen Untersuchung der Legionellenkonzentration des Trinkwassers geschaffen worden, die insbesondere die Inhaber solcher Trinkwasserinstallationen betrifft, die in größeren Wohnanlagen mit Vermietung oder gewerblicher Nutzung vorhanden sind [vergleiche hierzu Ziffer 3. Buchstabe b].

Dabei ist der Grenzwert für die im Trinkwasser vorhandene Legionellenkonzentration erstmals konkret definiert worden: 100 KBE [kolonienbildende Einheiten] pro 100 Milliliter Trinkwasser (Anlage 3 Teil II zu Paragraf 7 TrinkwV). Gemäß Paragraf 14 Absatz 3 TrinkwV hat der Betreiber oder Inhaber einer Großanlage zur Trinkwassererwärmung im Sinne des Paragrafen 13 Absatz 5 TrinkwV [vergleiche oben zu Ziffer 3. Buchstabe b] die Anlage, sofern diese mit Duschen oder anderen Anlagen, in denen es zu einer Vernebelung von Trinkwasser kommt, ausgestattet ist, grundsätzlich jährlich an mehreren repräsentativen Probeentnahmestellen auf Legionellen zu untersuchen beziehungsweise untersuchen zu lassen, die Untersuchungsergebnisse aufzuzeichnen, zehn Jahre verfügbar zu halten und innerhalb von zwei Wochen dem Gesundheitsamt zu übersenden. Hierbei sind die in Anlage 3 Teil II sowie Anlage 4 Teil II Buchstabe b vorgeschriebenen Untersuchungsverfahren einzuhalten.

Haftungsrisiko und die Rolle des Immobilienverwalters

Der Immobilienverwalter übernimmt, insbesondere bei der Verwaltung nach WEG, die Sorge für die Instandhaltung und Instandsetzung sowie Verkehrssicherheit des Objekts, die ansonsten den Eigentümer, Vermieter oder die Wohnungseigentümergemeinschaft trifft.

a) Allgemeines Haftungsrisiko

Werden die Regelungen der TrinkwV durch den Verwalter vernachlässigt, kann dies nicht unerhebliche vertragliche Schadenersatzansprüche nach sich ziehen. Zudem ist die TrinkwV als ein sogenanntes Schutzgesetz anzusprechen, dessen Verletzung deliktische Schadenersatz- und Schmerzensgeldansprüche auch Dritter (Mieter oder sonstiger Nutzer) insbesondere unter dem Gesichtspunkt einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht nach sich ziehen kann. In strafrechtlicher Hinsicht kommt eine Strafbarkeit wegen Unterlassens in Betracht. Im Rahmen der dem Verwalter obliegenden Kontrollpflichten sind Prüfungen regelmäßig durchzuführen. Hierzu gehört dann auch, sofern nicht durch Wartungsvertrag unterdelegiert, die Kontrolle der Trinkwasserinstallation sowie eine Kontrolle der Wasserqualität. Da die Anforderungen an den Nachweis der Durchführung der Kontrollpflichten sehr streng sind, empfiehlt sich eine lückenlose schriftliche Dokumentation, damit im Regressfall die Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten nachgewiesen werden kann.

 

b) Öffentlich-rechtliches Haftungsrisiko

Weiter ist zu berücksichtigen, dass die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung den Immobilienverwalter (insoweit in völliger Verkennung der ständigen wohnungseigentumsrechtlichen Rechtsprechung insbesondere den WEG-Verwalter), obgleich weder Eigentümer oder Vermieter, (auch) zunehmend als Normadressaten gesetzlicher Regelungen zur Sicherstellung der öffentlichen Sicherheit ansieht und ihn im Falle von Verstößen selbst als Störer behandelt.

Damit kann der Verwalter im Falle von Zuwiderhandlungen insbesondere gegen die Bestimmungen der TrinkwV zur Zielscheibe von ordnungsbehördlichen Verfügungen, Bußgeldbescheiden und strafrechtlicher Verfolgung werden [vergleiche oben zu Ziffer 1.].

Fazit

Nach hier vertretener Auffassung trifft den Immobilienverwalter, schon um die eigene Haftung auszuschließen, die Pflicht, seinen Auftraggeber beziehungsweise die Wohnungseigentümergemeinschaft über die neuen Regelungen der TrinkwV, insbesondere eine etwaige ausdrückliche Verpflichtung zur Vornahme von regelmäßigen Untersuchungen der Wassergüte [vergleiche insbesondere Ziffer 4. Buchstabe b], aufzuklären.

Aber auch ohne eine durch die TrinkwV ausdrücklich angeordnete Verpflichtung zur turnusmäßigen Durchführung von Trinkwasseranalysen (also bei Objekten ohne Abgabe von Trinkwasser in Rahmen gewerblicher oder öffentlicher Tätigkeit, zum Beispiel eigengenutzte Wohnungseigentumsanlagen) ist die Veranlassung von Untersuchungen zur Wassergüte zur Feststellung beziehungsweise Verhütung einer Kontamination des Trinkwassers zumindest durch Legionellen dringend geraten, insbesondere dann, wenn das konkrete Objekt besondere „Risikofaktoren“ [vergleiche oben zu Ziffer 4. a] aufweist.

Die Durchführung von Untersuchungen zur Prüfung der mikrobiologischen beziehungsweise chemischen Trinkwasserqualität (neben der Veranlassung der Umsetzung der weiteren Pflichten gemäß TrinkwV) ist daher dem vermietenden Eigentümer anzuraten beziehungsweise den Wohnungseigentümern im Rahmen einer Eigentümerversammlung dringend zur Diskussion und Abstimmung zu stellen.

Von Rüdiger Fritsch

Quelle: https://www.beirataktuell.de