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Bauliche Änderungen im Sonder- und Gemeinschaftseigentum

 

 

I. Begriffe und Grundlagen

 

 

1. Bauliche Veränderungen am Sonder- und Gemeinschaftseigentum

 

Spricht man von sog. baulichen Veränderungen, so ist damit oftmals lediglich die Vornahme baulicher Änderungen im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums gemeint.

Indes können bauliche Änderungen auch im Bereich des Sondereigentums vorgenommen werden.

 

 

a) Bauliche Änderungen am Sondereigentum

 

Soweit die Vornahme einer baulichen Veränderung ausschließlich das Sondereigentum betrifft, so ist nach hier vertretener Auffassung die Regelung des § 22 Abs. 1 WEG bereits nicht einschlägig, da diese ausdrücklich nur das Gemeinschaftseigentum betrifft.

 

Ob die Vornahme einer baulichen Maßnahme im Bereich des Sondereigentums zulässig ist oder nicht, bestimmt sich daher gem. §§ 13 Abs. 1, 14  Ziff. 1 WEG danach, ob eine die Grenzen der zulässigen Störung überschreitende Nutzung des Sondereigentums gegeben ist[74].

 

Fallbeispiel:

 

„Die Zweckbestimmung des Sondereigentums wird durch die Bezeichnung der einzelnen Räume im Aufteilungsplan nicht auf eine konkrete Nutzungsart beschränkt“

 

                                                                  OLG Hamm, Beschl. v. 13.2.2006 – 15 Wx 163/05

 

Der Fall:

Ein Wohnungseigentümer führte in seiner Eigentumswohnung Umbauarbeiten durch. Dabei verlegte er die Küche von einem Raum in einen anderen. Hiergegen wandte sich sein Nachbar, der meinte, dass eine ihn störende bauliche Veränderung vorliege. Der Nachbar verwies darauf, dass im Aufteilungsplan des Objekts jedes einzelne Zimmer jeder Eigentumswohnung mit Nutzungsbezeichnungen wie „Küche, Kinderzimmer, Wohnen, Diele, etc.“ bezeichnet sei. Die Verlegung der Küche in einen Nebenraum verstieße daher gegen die Teilungserklärung.

 

Das Problem:

Problematisch ist, dass die Rechtsprechung der Bezeichnung des Nutzungszwecks im Aufteilungsplan bisher große Bedeutung bei der Bestimmung der zulässigen Nutzung beigemessen hat. Insofern war fraglich, ob die konkrete Bezeichnung des Nutzungszwecks eines jeden Raumes eine Umnutzung innerhalb der eigenen vier Wände des jeweiligen Eigentümers entgegensteht.

 

 

 

 

Die Lösung des OLG Hamm:

Das OLG Hamm vertritt eine eigentümerfreundliche Linie:

Die Bezeichnung einzelner Räume innerhalb eines einem allgemeinen Nutzungszwecks zugewiesenen Sondereigentums (hier: Wohnung) stelle keine verbindliche Gebrauchsregelung dar. Innerhalb des allgemeinen Nutzungszwecks können daher einzelnen Räumen verschiedene „Unter-Nutzungszwecke“ auch abweichend von der Beschriftung im Aufteilungsplan zugewiesen werden[75].

 

Mein Tipp:

Nicht außer acht lassen sollte indes der die Nutzungsart ändernde Wohnungseigentümer, dass im Falle einer Beeinträchtigung eines anderen Wohnungseigentümers gegenüber dem bisherigen Zustand sehr wohl eine ungenehmigte Nutzung des Sondereigentums liegen kann. Wird z.B. durch die räumliche Verlegung der Küche der darüber wohnende Eigentümer gegenüber dem bisherigen Zustand nunmehr mit Küchendünsten belästigt, besteht ein Änderungsanspruch.

 

 

b) Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum

 

§ 22 Abs. 1 WEG normiert kein grundsätzliches Verbot baulicher Veränderungen im Bereich des Gemeinschaftseigentums, sondern lediglich die Notwendigkeit der Zustimmung der nachteilig über die nach § 14 Nr. 1 WEG hinausgehend betroffenen Wohnungseigentümer, wobei ausdrücklich die Kompetenz eröffnet wird, die Vornahme einer baulichen Veränderung durch einfachen Mehrheitsbeschluss zu genehmigen (und das ausdrückliche Recht, eine entsprechende Beschlussfassung zu verlangen!).

 

 

aa) Bauliche Veränderung – Substanzeingriff erforderlich?

 

Eine bauliche Veränderung liegt zum einen vor, sobald in die bauliche Substanz eingriffen und dadurch ein gegenüber dem gegebenen, zu duldenden oder rechtmäßig veränderten bzw. dem planmäßigen Zustand abweichender Zustand geschaffen wird, sofern nicht eine Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung i.S.d. § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG vorliegt, eine mit Mehrheitsbeschluss zulässige sog. modernisierende Instandsetzung gem. § 22 Abs. 3 WEG oder ein Fall der Modernisierung i.S.d. § 22 Abs. 2 WEG gegeben ist.

 

Die bauliche Veränderung setzt zum anderen einen Substanzeingriff indes nicht zwingend voraus; auch die optische Veränderung des Zustands bzw. optischen Gesamteindrucks der Anlage oder der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums kann ausreichen.

 

(1) Beispiel: Das „berühmte“ Katzennetz

 

Da regelmäßig erhebliche Substanzeingriffe bei der Anbringung eines Katzennetzes nicht eintreten, kann eine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG (und damit die Störung eines anderen Wohnungseigentümers) nur vorliegen, sofern die Existenz des Katzennetzes eine erhebliche Verunstaltung des optischen Erscheinungsbildes der Gebäudefassade hervorruft[76].

 

Die durch die Existenz des Katzennetzes ohne Substanzeingriff hervorgerufene ästhetische Verunstaltung muss also erheblich sein.

Ob eine solche erhebliche Verunstaltung vorliegt, ist im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung im Rahmen des tatrichterlichen Ermessens festzustellen[77].

 

(2) Bespiel: Bauliche Veränderung durch Fällen eines Baumes?

 

Das Fällen von Bäumen stellt nur dann eine bauliche Veränderung dar, wenn der betreffende Baum für das optische Erscheinungsbild (den Gesamteindruck) der Anlage prägend anzusehen ist, also gerade der zu entfernende Baum den Charakter der gärtnerischen Anlage des Grundstücks entscheidend bestimmt[78].

 

 

bb) Bauliche Veränderung nur zustimmungspflichtig bei Störung

 

Zudem ist gem. § 22 Abs. 1 WEG festzuhalten, dass bauliche Veränderungen, die zwar eine substantielle oder zumindest eine optische Veränderung bedeuten, jedoch ohne nachteilige Wirkung für die übrigen Wohnungseigentümer bleiben, die den Rahmen dessen, was gem. § 14 Nr. 1 WEG ohnehin hinzunehmen ist, keiner Zustimmung bedürfen und insofern genehmigungsfrei sind[79].

 

 

2. Keine Fälle baulicher Veränderungen

 

In der Praxis ist oftmals zu beobachten, dass Fallgestaltungen als bauliche Veränderungen angesprochen werden, ohne dass juristisch eine solche vorliegt.

 

Da hieraus z.T. erhebliche rechtliche Nachteile bzw. vermeidbare gerichtliche Auseinandersetzungen resultieren, müssen diese verwandten Fallgestaltungen klar abgegrenzt werden.

 

 

a) Instandsetzung oder Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums

 

Gem. § 22 Abs. 3, Abs. 5 Ziff. 2 WEG gehört zu den mit einfacher Mehrheit zu beschließenden Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung (auf deren Durchführung jeder Wohnungseigentümer einen einklagbaren Anspruch hat - § 22 Abs. 4 WEG) die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

 

Damit ist jedoch nicht nur die Erhaltung oder Wiederherstellung des gegebenen oder planmäßigen Zustands gemeint, sondern auch die Durchführung baulicher Veränderungen, sofern zwingende technische Gründe oder behördliche Vorschriften die Gemeinschaft dazu zwingen.

 

 

So handelt es sich nicht um eine bauliche Veränderung, sondern um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Instandhaltung und Instandsetzung, wenn aufgrund eindringender Feuchtigkeit die Fassade des Objekts komplett verkleidet wird[80] oder ein vorhandener Kinderspielplatz mit Spielgeräten ausgestattet wird[81].

 

Entsprechendes gilt für Fälle der modernisierenden Instandsetzung gem. § 22 Abs. 3 WEG sowie für die Fälle der Modernisierung i.S.d. § 22 Abs. 2 WEG.

 

 

b) Beseitigung eines bereits bei Erst-Herstellung planwidrigen Zustands

 

Regelmäßig ist zu beobachten, dass das gemeinschaftliche Eigentum von vornherein nicht planentsprechend errichtet wird.

 

 

aa) Bauträgerseitige Änderung

 

Dies kann zum einen daran liegen, dass der aus eigenem Bauträger das Gemeinschaftseigentum nicht oder nicht plan entsprechend herstellt. In diesem Fall liegt bereits begrifflich kein Fall einer baulichen Veränderung vor, da diese die nachträgliche Änderung eines bestehenden Zustands zu Beginn des Wirksamwerdens der Wohnungseigentümergemeinschaft voraussetzt.

Hier sind die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung (siehe oben) gehalten, vom Bauträger eine Änderung zu verlangen oder selbst eine Änderung vorzunehmen[82].

Im letzteren Fall handelt es sich um eine mehrheitlich zu beschließende und von sämtlichen Wohnungseigentümern zu bezahlende Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung, zu deren Duldung der betreffende einzelne Sondereigentümer gem. § 14 Ziff. 4 WEG verpflichtet ist.

 

 

bb) Erwerberseitige Änderung

 

Zum anderen geschieht es auch häufig, dass aufgrund sog. Sonderwünsche von Erwerbern der Bauträger das Gemeinschaftseigentum plan abweichend errichtet. Auch hier liegt schon begrifflich kein Fall einer baulichen Veränderung vor, sondern ein Fall planwidriger Errichtung durch den Bauträger[83].

 

 

c) Erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands

 

Die Beseitigung von Baumängeln oder die erstmalige Herstellung vom Bauträger nicht errichteten Gemeinschaftseigentums stellt ebenfalls bereits begrifflich keine bauliche Veränderung dar.

Zu beachten ist hierbei im Falle von vereinbarten Kostentragungsregelungen zu Lasten einzelner Sondereigentümer, dass diese nicht für diesen Fall der erstmaligen ordnungsgemäßen Herstellung gelten[84].

 

II. Die beschlussweise Genehmigung baulicher Veränderungen

 

1. Genehmigung mit einfacher Beschlussmehrheit

 

Da nach dem Wortlaut der Bestimmung des § 22 Abs. 1 WEG eine bauliche Veränderung mit Stimmenmehrheit beschlossen werden kann, allerdings die Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer erforderlich sein soll, stellt sich für den Fall, dass nicht sämtliche nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer zustimmen, die Frage, ob ein solcher Mehrheitsbeschluss überhaupt möglich (d.h. wirksam) ist bzw. ob ein solcher Beschluss verkündet werden sollte.

 

Aus dem Gesetzeswortlaut ist zu schließen, dass ein Mehrheitsbeschluss zulässig ist, da die Zustimmung der betroffenen Eigentümer kein Tatbestandsmerkmal für die Wirksamkeit der Beschlussfassung darstellt, sondern ein Rechtmäßigkeitmerkmal enthält.

Ein bloßer Mehrheitsbeschluss (also ohne Zustimmung aller gestörter Eigentümer gefasster Beschluss) ist demnach wirksam, also nicht nichtig.

Ein solcher Beschluss kann indes als (bloß) rechtswidrig der Anfechtung unterliegen.

Erfolgt keine fristgerechte Erhebung der Anfechtungsklage, kann auch ein solcher (bloß) rechtswidriger Beschluss indes in Bestandskraft (vgl. § 23 Abs. 4 S. 1 WEG) erwachsen.

 

Insofern ist bei der Verkündung derartiger Beschlüsse große Vorsicht geboten; die Eigentümer müssen sich (vom Versammlungsleiter entsprechend aufgeklärt) des bestehenden Anfechtungs- und damit zusammenhängenden Kosten- und Prozessrisikos bewusst sein.

Dabei trifft den Verwalter nicht die Pflicht (und damit das Recht) die Verkündung eines solchen (rechtswidrigen) Genehmigungsbeschlusses zu verweigern; der Verwalter ist nicht „Aufsichtsorgan“ der Wohnungseigentümer[85].

 

 

2. Genehmigung unter Auflagen

 

Die Genehmigung kann auch unter Auflagen geschehen.

 

Problematisch ist hier indes regelmäßig, dass bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum zum Bestandteil des Gemeinschaftseigentums werden und daher in der Folgezeit grundsätzlich auf Gemeinschaftskosten von der Gemeinschaft instand zuhalten und instand zusetzen sind. Ferner sind etwa später eintretende Mehrkosten bei Maßnahmen zu berücksichtigen.

Daher wird regelmäßig eine Genehmigung mit der ausdrücklichen Auflage zu Lasten des ändernden Eigentümers beschlossen, wonach dieser später entstehende (zusätzliche) Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der baulichen Veränderung zu übernehmen habe.

 

Dies kolliediert allerdings unter dem Gesichtspunkt der Beschlusskompetenz mit der Regelung des § 16 Abs. 4 WEG, wonach die Eigentümer nur im Einzelfall mit sog. doppelt-qualifizierter Mehrheit über eine Abänderung eines vereinbarten oder gesetzlichen Kostenverteilerschlüssels im Einzelfall entscheiden dürfen.

Da diese Frage derzeit ungeklärt ist, empfiehlt sich als Ausweg die Genehmigung unter dem auflösenden Vorbehalt des Entfallens der Genehmigung für den Fall, dass sich der begünstigte Eigentümer auf die Nichtigkeit der Kostentragungsauflage beruft.

 

III. Anspruchsgeltendmachung und Verjährung

 

1. Anspruchsinhaberschaft

 

Zu berücksichtigen ist ferner, dass Inhaber eines Anspruchs auf Beseitigung einer störenden ungenehmigten baulichen Veränderung stets nicht der rechtsfähige Verband der Wohnungseigentümer, sondern der einzelne Wohnungseigentümer aus individuellem Recht (§ 1004 BGB) ist; somit auch der Gemeinschaft (und insbesondere dem Verwalter!) diesbezüglich grundsätzlich keine Kompetenz zur Anspruchsgeltendmachung und -durchsetzung zukommt. Ein „Ansichziehen“ der Geltendmachung der individuellen Beseitigungsansprüche zur Ausübung durch die Gemeinschaft kann indes im Falle entsprechenden gemeinschaftlichen Interesses gem. § 10 Abs. 6 S. 3 WEG erfolgen.

 

 

2. Verjährung

 

Der Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung und ebenso der Anspruch auf erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums verjähren innerhalb der Regelverjährungsfrist[86].

 

 

3. Anspruch auf Wiederherstellung bei verjährten Beseitigungsansprüchen?

 

Muss die Gemeinschaft im Zuge der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums eine ungenehmigte störende bauliche Veränderung beseitigen, hinsichtlich derer der Anspruch auf Beseitigung bereits verjährt ist, so ist diese Maßnahme zu dulden[87].

Ein Anspruch auf Wiederherstellung der störenden ungenehmigten baulichen Veränderung ist dabei ausgeschlossen, da die Verjährung des Beseitigungsanspruchs die Rechtswidrigkeit des Zustands nicht aufhebt, nur dessen Durchsetzbarkeit ausschließt. Daraus folgt, dass dem betreffenden Eigentümer auch kein Ersatzanspruch aus § 14 Nr. 4 2. Hs WEG i.V.m. § 16 Abs. 7 WEG zustehen kann[88].

 

4. Anspruch auf Beschlussfassung gem. § 10 Abs. 6 S. 3 WEG

 

Fraglich ist, ob der einzelne Wohnungseigentümer einen Rechtsanspruch darauf hat, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Störungsbeseitigungsansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer (gerade mit Blick auf bauliche rechtswidrige Veränderungen) durch Beschluss an sich zieht. Dies ist hier vertretener Ansicht nach grundsätzlich wegen des freien Entscheidungsermessens sowie der Möglichkeit der freien individuellen Rechtsverfolgung abzulehnen. Das OLG München sieht indes bei alle Eigentümer betreffenden Störungen eine Ermessensreduzierung „auf Null“ als gegeben an und bejaht einen solchen Anspruch[89].

 

 

5. Beseitigungsanspruch durch Beschluss?

 

Den Wohnungseigentümern fehlt ferner die Kompetenz, durch Beschlussfassung einen Anspruch auf Beseitigung einer störenden baulichen Veränderung zu schaffen (Folgeentscheidung zu BGH, Urt. v. 18.6.2010 – V ZR 193/09, MietRB 2010, 265)[90].

 

 

IV. Störereigenschaft

 

Problematisch ist weiter die Geltendmachung von Beseitigungsansprüchen in Fällen, in denen nach Durchführung einer baulichen Veränderung das Eigentum auf einen Dritten übergeht.

Zu beachten ist dabei, dass der Erwerber oder sonstiger Sonderrechtsnachfolger grundsätzlich nicht als „Zustandsstörer“ für die Beseitigung einer vom Rechtsvorgänger zu verantwortenden baulichen Veränderung in Anspruch genommen werden kann[91].

Der bloße Zustandsstörer (als nicht handelnder Eigentümer aufgrund Erwerbs nach Durchführung der baulichen Veränderung) ist grundsätzlich nicht zur Beseitigung, sondern nur zur Duldung der Beseitigung durch die Gemeinschaft oder den einzelnen Eigentümer verpflichtet.

Denn weder die bloße Sachherrschaft über die störende Sache, noch die theoretische Möglichkeit, die Störung zu beseitigen, reicht aus, um jemanden als Störer anzusehen[92].

 

Störer ist aber derjenige, der willentlich die Störung aufrechterhält. Ein willentliches Aufrechterhalten der Störung ist aber nur anzunehmen, wenn den betreffenden Eigentümer auch selbst eine rechtliche Pflicht zur Störungsbeseitigung trifft[93].

 

So etwa bei der ungeachtet von der Frage, ob z.B. eine störende Hecke vom in Anspruch genommenen Eigentümer als Erwerber selbst gepflanzt wurde, sofern dieser die Hecke weiter in Höhe wachsen lässt, obwohl er zu deren regelmäßiger Kürzung verpflichtet wäre[94].

 

Nach einer neu vertretenen Auffassung würde eine solche Inanspruchnahme des Zustandsstörers allerdings hinter eine mögliche Inanspruchnahme des Handlungsstörers als subsidiär zurückzutreten haben[95].

 

 

[74] Köhler/Bassenge-Hogenschurz, AnwHdB WEG, 2. Aufl. 2009, Teil 11, Rn. 17.

[75] OLG Hamm, Beschl. v. 13.2.2006 – 15 Wx 163/05, ZWE 2006, 410.

[76] BayObLG, Beschl. v. 3.4.2003 – 2Z BR 38/03, ZWE 2003, 302;

     OLG Zweibrücken, Beschl. v. 9. 3. 1998 - 3 W 44/98.

[77] BayObLG, Beschl. v. 3.4.2003 – 2Z BR 38/03, ZWE 2003, 302.

[78] OLG München, Beschl. v. 5.4.2006 – 32 Wx 004/06, ZMR 2006, 799;

    HansOLG Hamburg, Beschl. v. 7.1.2004 – 2 Wx 110/03, ZMR 2004, 294;

    OLG Düsseldorf, Beschl. v. 30.4.2003 – 3 Wx 97/03, ZMR 2004, 527 = WuM 2003, 524;

    BayObLG, Beschl. v. 21.2.2001 – 2Z BR 142/00, ZMR 2001, 565;

    OLG Köln, Beschl. v. 25.2.2000 – 16 Wx 29/00, ZWE 2000, 320;

    OLG Köln, Beschl. v. 29.1.1999 – 16 Wx 208/98, ZMR 1999, 660 = NZM 1999, 623.

[79] BGH, Beschl. v. 21.12.2000 – V ZB 45/00, MDR 2001, 497.

[80] LG Bielefeld, WuM 1989, 101.

[81] LG Wuppertal, Beschl. v. 3.3.2006 – 10 T 113/04 und 10 T 121/04, ZMR 2006, 725.

[82] Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl. 2010, § 22 Rn. 31 m.w.N.

[83] BayObLG, WE 1992, 194; WE 1991, 364.

[84] BayObLG, Beschl. v. 20.11.2002 – 2Z BR 45/02, ZMR 2003, 935.

[85] AG Oberhausen, Urt. v. 22.12.2009 – 34 C 55/09, ZMR 2011, 76 (77).

[86] BGH, Urt. v. 28.1.2011 – V ZR 141/10, IMR 2011, 204;

    BGH, Urt. v. 16.3.2007 – V ZR 190/06, MDR 2007, 945;

    OLG Braunschweig, Beschl. v. 8.2.2010 – 3 W 1/10, MietRB 2010, 365;

    OLG Düsseldorf, Beschl. v. 12.3.2009 – I-3 Wx 60/08, WE 2009, 128 = InfoM 2009, 389;

    OLG Celle, Beschl. v. 22.8.2006 – 4 W 101/06, NJW-RR 2007, 234 f.;

    LG Hamburg, Urt. v . 22.12.2010 – 318 S 207/09, WE 2011, 54;

    LG Hamburg, Urt. v. 1.12.2010 – 318 S 182/10, ZMR 2011, 234.

[87] BGH, Urt. v. 28.1.2011 – V ZR 141/10, IMR 2011, 204.

[88] Hans. OLG, Beschl. v. 25.2.2002 - 2 Wx 51/98, ZMR 2002, 451 (452);

    LG München I, Urteil vom 28.5.2009 - 36 S 17062/08, ZMR 2009, 875;

    AG Rosenheim, Urt. v. 5.5.2010 – 8 C 1776/09, ZMR 2010, 1000;

    Bärmann/Klein, WEG, 11. Aufl. 2010, § 14 Rn. 73.

[89] OLG München, Beschl. v. 26.10.2010 – 32 Wx 26/10, ZMR 2011, 316.

[90] BGH, Urt. v. 18.2.2011 – V ZR 82/10, MietRB 2011, 115.

[91] Köhler/Bassenge-Hogenschurz, AnwHdB WEG, 2. Aufl. 2009, Teil 11, Rn. 111 f. m.w.N.

[92] BGH, Urt. v. 1.12.2006 – V ZR 112/06, ZMR 2007, 188.

[93] OLG Düsseldorf, Beschl. v. 9.4.2008 – I-3 Wx 3/08, ZMR 2008, 731.

[94] BGH, Beschl. v. 4.3.2010 – V ZB 130/09, ZMR 2010, 622.

[95] LG München I, Urt. v. 14.6.2010 – 1 S 25652/09, IMR 2010, 338.

 

Quelle: ista - Hausverwalter Profi – Seminar -13. Juli 2011

Verfasser: Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und  Wohnungseigentumsrecht

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