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Fenster / Rolläden in Eigentumswohnungen Der ewige Streit unter Wohnungseigentümern

 

Kaum ein Thema ist unter Wohnungseigentümern so streitbefangen wie die Wohnungsfenster: Sollen die alten Holzfenster durch moderne Kunststofffenster ersetzt werden? Ist wirklich  schon wieder ein Anstrich erforderlich? Reicht es nicht, wenn die alten Fenster repariert werden? Gehören Rollläden und Rollladengurte zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentumeigentum?

Diese Fragen werden auf vielen Eigentümerversammlungen heiß diskutiert. Und so mancher Eigentümer fragt sich, ob er überhaupt die anderen Eigentümer einbeziehen muss, wenn er etwas an den Fenstern seiner Wohnung machen lassen möchte. Dem Verwalter wird Unwissen vorgeworfen und es kommen Bemerkungen wie z.B. wir haben das in den letzten Jahren „immer so gehandhabt“, wie so wollen Sie das jetzt ändern? Ich habe „gegooglet“ und da heißt es, das Gurte zum Sondereigentum gehören, wieso wollen Sie das jetzt ändern?

Nach allgemeiner Rechtsprechung zählen die Fenster und Rollläden Ihrer Eigentumswohnung als  Fassadenbestandteil nicht zu Ihrem Sondereigentum, sondern sind zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen (BGH, Urteil v. 02.03.12, Az. V ZR 174/11).

Das gilt selbst dann, wenn Ihre Teilungserklärung die Wohnungsfenster und Rollläden dem Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers zuordnet. Solche Regelungen sind nichtig und können daher keine Rechtswirkungen entfalten.

Der Nachteil dieser rechtlichen Lage ist, dass Sie als Wohnungseigentümer tatsächlich nicht selbst über Ihre Fenster und Rollläden bestimmen können, sondern stets ein Beschluss Ihrer Gemeinschaft erforderlich ist, um Maßnahmen an den Fenstern und Rollläden durchführen zu können. Das hat aber auch einen Vorteil für Sie: Die Kosten für diese Arbeiten trägt die Gemeinschaft. Das gilt zumindest grundsätzlich.

Fenster und Rollläden sind immer wieder Streitgegenstand in Eigentümergemeinschaften. Es ist in der Rechtsprechung weitgehend unbestritten, das Fenster und Rollläden zum Gemeinschaftseigentum gehören. Um dies zu verstehen und die Abgrenzung zum Sondereigentum vorzunehmen, ist die Kenntnis des rechtlichen Umfeldes unabdingbar.

Der Grund für die Zuordnung von Fenstern und Rollläden zum Gemeinschaftseigentum besteht darin, dass sie der Witterung ausgesetzt sind, regelmäßig intensiver Innen- und Außenpflege bedürfen und insoweit die Schwachstellen der Außenfassade darstellen. Fenster und Rollläden sind wesentliche Gebäudebestandteile. Sie verhindern das Eindringen von Regen und Feuchtigkeit und sichern den Bestand des Mauerwerks. Vor allem stellen sie ein einheitliches Bauteil dar, bei dem die gesonderte Zuordnung einzelner Teile wenig praktikabel ist.

 

Können Sie als Eigentümer/in selbst über einen Fenster-/ Rollladenaustausch oder eine Reparatur entscheiden? Und wer muss die Fenster-/Rollladen Instandhaltung bezahlen?

Viele Eigentümer wissen das nicht, handeln auf eigene Faust – und verursachen damit Probleme und Streitigkeiten in ihrer Gemeinschaft. Die Sachlage ist so:

Außenfenster inklusive der Rollläden einer Wohnung gehören nicht dem Wohnungseigentümer, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie sind zwingend Gemeinschaftseigentum gemäß § 5 Abs. 2 WEGesetz. Das heißt: Die Fenster und Rollläden sind sogar dann Eigentum der WEG, wenn in der Teilungserklärung etwas anderes steht. Abweichende Regelungen, die die Fenster und Rollläden zum Sondereigentum einer Wohnung erklären, werden von der Rechtsprechung nicht als gültig anerkannt. Eigentümer, die "ihre" Fenster/Rolläden renovieren wollen, müssen deshalb zuvor immer einen Beschluss der Eigentümerversammlung darüber beantragen. Das gilt für sämtliche Änderungen an Fensterrahmen, Verglasung, Fensterläden, Außenjalousien und -markisen, Rollläden sowie an den Fenstersimsen und äußeren Fensterbänken. Nur die inneren Fensterbänke gehören zum Sondereigentum. Über sie können Wohnungseigentümer allein bestimmen.

Muss ein Fenster oder ein Rollladen gestrichen, repariert oder gar ausgetauscht werden, müssen also eigentlich auch alle Eigentümer gemeinsam dafür zahlen. Allerdings kann die Teilungserklärung hierzu Sonderregelungen enthalten und bestimmen, dass jeder Eigentümer die Instandsetzung oder auch den Austausch „seiner“ Fenster/Rollläden selbst bezahlen muss. Auch wenn in Teilungserklärungen fälschlicherweise steht, dass Fenster / Rollläden zum Sondereigentum gehören, wird das von den Gerichten als Kostentragungsregelung für die Instandhaltung und -setzung gewertet. Aber Vorsicht! Selbst wenn Sie also in diesen Ausnahmefällen für "Ihre" Fenster/Rollläden  selbst zahlen müssen, gilt: Welches Rahmenmaterial beim neuen Fenster/Rollladen verwendet werden oder welche Farbe der Anstrich haben darf, entscheidet - wie alle weiteren Details - noch immer die Gemeinschaft. „Sind die übrigen Fenster/Rollläden im Haus aus Holz oder Aluminium, dürfen einzelne Eigentümer keine kostengünstigen PVC-Fensterrahmen/Rollläden wählen – und umgekehrt“, nennt Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin von Wohnen im Eigentum e.V., ein Beispiel.

 

Eigenmächtiger Fenster-/Rollladenaustausch durch einen Sondereigentümer:

Nicht jeder Sondereigentümer ist gewillt, den Sanierungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft abzuwarten. Wechselt er die Fenster/Rollläden seiner Wohnung eigenmächtig aus oder saniert diese, muss er die dafür maßgeblichen Kosten regelmäßig alleine tragen. Er hat gegenüber der Gemeinschaft keinen Kostenerstattungsanspruch und zwar auch dann nicht, wenn diese kurze Zeit danach beschließt, alle gemeinschaftlichen Fenster zu sanieren oder auszutauschen. Im Extremfall muss sich dieser Sondereigentümer dann sogar anteilig an den gemeinschaftlichen Instandhaltungskosten beteiligen (OLG Oldenburg 3 Wx 112/87).

 

Sofern keine entgegenstehende Vereinbarung der Wohnungseigentümer besteht, richtet sich die Frage, ob Rollladengurte zum Gemeinschaftseigentum gehören, nach § 5 WEG. Die Rollladengurte sind dabei ebenso zu behandeln, wie die Rollläden selbst. Rollläden stehen dabei nur dann im Sondereigentum, wenn sie nicht in die Außenwand integriert sind und ohne Beeinträchtigung der äußeren Gestalt montiert oder demontiert werden können. Andernfalls handelt es sich um gemeinschaftliches Eigentum. Beim Gurt handelt es sich um eine notwendige Vorrichtung zur Bedienung des Rollladens. Eine Trennung zwischen Rollladen und Gurt ist nicht praktikabel. Insoweit gilt nichts anderes als bei Wohnungsabschlusstüren, bei denen auch anerkannt ist, dass diese vollständig Gemeinschaftseigentum sind, und zwar mit Rahmen und Schloss.

 

Urteile: Rollläden und Rollladengurte sind in der Regel Gemeinschaftseigentum

Rollläden und Rollladengurte sind nur dann Sondereigentum, wenn sie nicht in eine Außenwand eingebaut sind und problemlos demontiert werden können. Ist dies nicht der Fall sind Rollläden Gemeinschaftseigentum. Dies stellte das Amtsgericht Würzburg im Januar 2015 klar.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte die Jahresabrechnung 2013 per Mehrheitsbeschluss genehmigt. Ein Wohnungseigentümer hatte eine Anfechtungsklage gegen den Genehmigungsbeschluss wegen der in der Kostenposition „Instandhaltungskosten“ enthaltenen Kosten für die Instandsetzung der Außenrollos eingereicht.

Der anfechtende Wohnungseigentümer war der Ansicht, dass die Rollos Sondereigentum darstellten und deshalb die Eigentümer der jeweiligen Eigentumswohnungen mit den Kosten zu belasten waren. Zumindest die ausgetauschten Gurte seien Gemeinschaftseigentum.

Ohne Erfolg! Nach Ansicht des Gerichts war es nicht zu bemängeln, dass die Instandsetzungskosten für die Außenrollos aus dem Gemeinschaftsvermögen entnommen wurden. Sofern keine entgegenstehende Vereinbarung in einer Eigentümergemeinschaft besteht, richtet sich die Frage, ob Rollladen zum Gemeinschaftseigentum gehören, nach § 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Rollläden stehen dabei nur dann im Sondereigentum, wenn sie nicht in die Außenwand integriert sind und ohne Beeinträchtigung der äußeren Gestalt montiert oder demontiert werden können. Andernfalls handelt es sich um gemeinschaftliches Eigentum. Bei Rollladengurten handelt es sich um eine notwendige Vorrichtung zur Bedienung von Rollläden.

Das Gericht war deshalb auch der Ansicht, dass eine Trennung zwischen Rollladen und Gurt nicht praktikabel ist. Auch die Rollladengurte stellen deshalb regelmäßig Gemeinschaftseigentum dar (AG Würzburg, Urteil v. 22.01.15, Az. 30 C 1212/14 WEG).

Weitere Urteile:

·           Rollläden gehören als fassadengestaltende Elemente zum Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum besteht dagegen an den in Sondereigentumsräumen angebrachten Zugvorrichtungen/Rollladengurten (OLG Saarbrücken, Urteil v. 4. 10. 1996, Az. 3 Wx 99/95)

·           Außenjalousien und -rollläden sind feste Bestandteile der äußeren Fassade und somit Gemeinschaftseigentum. (KG, Beschluss v. 17.7.1985, 24 W 1956/85, DWE 1985, 126; AG Berlin-Schöneberg, BlnGrdE 1988, 149 = DWE 1988, 34; a. A. LG Memmingen, Beschluss v. 29.12.1977, 4 T 1048/77, Rpfleger 1978, 101 (Rollladenmotor bzw. die Rollladenmechanik ist Sondereigentum); Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 4. Auflage, Rn. 84)

·           Rollläden nebst den Rollladenkästen, Aussenjalousien, Markisen, Pergolen und Wintergärten sind als fassadengestaltende bauliche Elemente dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen, sofern diese nicht ausnahmsweise (sehr selten!) nicht in die Fassade integriert sind und ohne Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes demontierbar sind (vgl.: OLG Frankfurt, Beschl. v. 17.08.2006 - 20 W 205/05, NJW-RR 2007, 807; Bärmann/Armbrüster, WEG, 11. Aufl. 2010, § 5 Rn. 97.

·           In einem Urteil vom 02.03.2012 (Az. V ZR 174/11) hatte der Bundesgerichtshof über die Ein-ordnung von Fenstern zu entscheiden. Fenster nebst Rahmen stehen danach ebenfalls zwingend im Gemeinschaftseigentum. Dies hat zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist und die damit verbundenen Kosten zu tragen hat. Die Wohnungseigentümer können hiervon durch eine Vereinbarung abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Wenn die Gemeinschaftsordnung die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen und Rollläden den jeweiligen Wohnungseigentümern zuweist, aber bestimmt, dass die Erneuerung des Außenanstrichs Sache der Eigentümergemeinschaft sei, so ist der Austausch der Fenster im Zweifel erst recht Gemeinschaftsaufgabe.

Fazit: Beim Rolladengurt handelt es sich um eine notwendige Vorrichtung zur Bedienung des Rollladens, so dass eine Trennung zwischen Rollladen und Gurt nicht praktikabel ist.

Soweit der Elektromotor fester Bestandteil des Rollladens ist, ist er im Zweifel ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum zu zählen. Die Lastentragung der Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen beim Gemeinschaftseigentum verteilt sich gemäß den Miteigentumsanteilen der jeweiligen Eigentümer, es sei denn, in der Teilungserklärung ist diesbezüglich ein anderer Verteilungsschlüssel vorgesehen.

Die Fenster sind nach herrschender Rechtsmeinung Gemeinschaftseigentum. In einer Gemeinschaftsordnung steht  unter der Begriffsbestimmung zum Sondereigentum lediglich, dass die Innenfenster dem  Sondereigentum zuzuordnen sind. Gehört die  Mechanik des Fensters ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum?

Wie ist es mit der Rolle im  Rollladenkasten? Wie ist es mit dem Rollladengurt,

wenn dieser sich beispielsweise abgenutzt  hat und jeden Moment reißt? Und wie steht es dann mit dem Innengriff des Fensters?

 

Nach ganz herrschender Rechtsmeinung sind  Formulierungen in Teilungserklärungen, dass  "die Innenfenster dem Sondereigentum zuzuordnen sind" nur dann bedeutsam, wenn - wie in  Norddeutschland teilweise noch üblich – tatsächlich gesonderte Innenfenster bestehen.  Ist das nicht der Fall, gehören alle für die Funktionsfähigkeit des Fensters wesentlichen Teile ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum, somit auch die allgemeine Mechanik und der Innengriff des Fensters. Bei Rollläden ist eine Differenzierung geboten. Diese sind nach herrschender Meinung sondereigentumsfähig, was jedoch eine entsprechende Definition in der Teilungserklärung voraussetzt. Sind Rollläden oder Außenjalousien in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich zum Sondereigentum erklärt worden, stehen sie im gemeinschaftlichen Eigentum, so dass auch insoweit die Reparatur des Rollos selber als auch des Rollladengurtes, der wesentlicher Bestandteil und zur Bedienung unerlässlich ist, durch die Eigentümergemeinschaft zu erfolgen hat.

 

Quelle: http://www.ista.de

 

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