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Die Kontoführung für die Wohnungseigentümergesellschaft

Die Kontenführung für die Wohnungseigentümergemeinschaft

In der Vergangenheit bereitete die Diskussion, wie die Konten für die Wohnungseigentümergemeinschaft zu führen sind, immer wieder Schwierigkeiten.

1. Kontoeröffnung

Zurückzuführen war dies darauf, dass zahlreiche Kreditinstitute im Hinblick auf den Grundsatz der Kontenwahrheit gemäß §§ 154 AO, 1 GWG von den Konteninhaber verlangten, sich entsprechend durch einen amtlichen Ausweis zu identifizieren. Dies hätte erfordert, dass alle Wohnungseigentümer bei dem Kreditinstitut hätten sich entsprechend zu erkennen geben müssen. In der Verwaltungspraxis war ein solches Vorgehen nahezu nicht möglich. Bei großen Gemeinschaften, bei denen auch noch eine Vielzahl ihrer Mitglieder nicht am Ort der Verwaltung wohnte, war es nahezu illusorisch, davon auszugehen, dass alle Wohnungseigentümer dazu bereit gewesen wären. Bei allen Gemeinschaften war das Problem gegeben, dass ein Eigentümerwechsel nicht den Kontoführungsvertrag mit der Bank geändert hätte. Denn Vertragspartner der Bank waren nach damaliger Rechtsauffassung diejenigen, die zum Zeitpunkt der Kontoeröffnung Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft gewesen sind. Es wäre daher erforderlich gewesen, den Neueintritt von Wohnungseigentümern entsprechend in dem Vertrag mit der Bank, gegebenenfalls unter schuldbefreiendem Austritt der alten, zu regeln.
Die Konten wurden daher oftmals auf den Verwalter eingerichtet. Es handelte sich dann in der Regel um offene Treuhandkonten. Dies war für die Wohnungseigentümer mit Risiken verbunden, als dass Ansprüche gegenüber dem Verwalter auch hinsichtlich dieser Konten möglicherweise geltend gemacht werden konnten. Zudem war der Verwalter in der Lage, Transaktionen über die Konten laufen zu lassen, die die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht betrafen, oder aber Gelder zu vereinnahmen. § 27 Abs. 4 WEG konnte insoweit einen ausreichenden wirksamen Schutz nicht bieten.
Die Entscheidung des BGH vom 02.06.2005 (V ZB 32/05) über die so genannte Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft führt nunmehr zu anderweitigen Möglichkeiten, die sich für die Wohnungseigentümer zudem als sicherer darstellen. Der BGH hat anerkannt, dass Wohnungseigentümergemeinschaften, soweit sie am Rechtsverkehr teilnehmen, rechtsfähig sind. Da dies bedeutet, dass sie unter ihrem Namen Rechte erwerben und Pflichten eingehen können. Die Eröffnung eines Kontos bei einer Bank oder einer Sparkasse stellt eine solche Teilnahme am Rechtsverkehr dar. Das Konto kann demnach nunmehr unter dem Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft eröffnet werden.
Die Eröffnung eines Kontos aus Vereinfachungsgründen auf den Namen des Verwalters ist nunmehr nicht mehr erforderlich. Es gibt auch keinen Grund, der in irgendeiner Weise ein solches Vorgehen als notwendig erscheinen lassen könnte. Eröffnet der Verwalter nach der Entscheidung des BGH über die so genannte Teilrechtsfähigkeit ein Konto auf den eigenen Namen und nicht auf die Wohnungseigentümergemeinschaft, so dürfte darin ein Grund für eine fristlose Abberufung seiner Person aus dem Amt liegen.
Es verbleibt die Frage, wie mit bestehenden Konten zu verfahren ist. Denn seinerzeit erfolgte die Einrichtung auf den Namen des Verwalters zunächst mit der Rechtfertigung, dass die Kontaktaufnahme mit dem Geldinstitut durch die Wohnungseigentümer mit den geschilderten Schwierigkeiten verbunden ist. Da dies nunmehr nicht mehr zutrifft, sind die Verwalter zumindest verpflichtet, entsprechende Umstellungen vorzunehmen. Sie sollten ausdrücklich darauf hingewiesen werden. Die Verträge mit der Bank sind dabei selbstverständlich zu beachten. Kontenkreise des Verwalters oder ähnliche persönliche Beziehungen zwischen ihm und der Bank spielen hingegen keinerlei Rolle.
Kommt der Verwalter einer dahingehenden Verpflichtung oder ggf. sogar einem ausdrücklichen Verlangen der Wohnungseigentümer nicht nach, dürfte ebenfalls ein Grund für eine fristlose Abberufung gegeben sein.
Die neuere Entwicklung in der Rechtsprechung zeigt, dass die Stellung der Wohnungseigentümer gestärkt wird. Dies gilt insbesondere für ihre Sicherheitsinteressen. Auch gegenüber dem Verwalter hat sich daher die Position der Wohnungseigentümer erheblich durch die neue rechtliche Betrachtung verändert.

2. Anweisungen an den Verwalter

In § 27 Abs. 4 WEG bestimmt das Gesetz lediglich, dass der Verwalter verpflichtet ist, die Gelder der Wohnungseigentümer - und wohl auch der Wohnungseigentümergemeinschaft - von seinem Vermögen getrennt zu halten und dass die Verfügung über diese an die Zustimmung eines Dritten oder der Wohnungseigentümer gebunden sein kann. Über die Art und Weise der Anlage sowie der Kontenführung und Buchhaltung sind Vorschriften nicht vorhanden. Die Wohnungseigentümer sind daher in der Gestaltung der Kontenführung und Geldanlage weitgehend frei.
Über die Art der Anlage der Instandhaltungsrückstellung und des sonstigen Vermögens kann und sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft eigenverantwortlich entscheiden, da es sich auch um ihr Vermögen handelt. An diese Entscheidungen im Wege einer Beschlussfassung ist der Verwalter gebunden. Dies ergibt sich aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG, nach der welcher Verwalter unter anderem die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung umzusetzen hat.
Erst wenn eine solche Weisung der Wohnungseigentümer durch eine Beschlussfassung nicht vorliegt, ist der Verwalter verpflichtet, eine sachgerechte Anlage der Instandhaltungsrückstellung und des anderweitigen Vermögens vorzunehmen. Bei der Wahl der Anlage der Gelder hat er sich an den Grundsätzen einer ordnungmäßigen Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG und an allgemein anerkannten Richtlinien zu orientieren. Der Verwalter hat, wenn eine Anweisung der Wohnungseigentümer nicht vorliegt, eine zinsgünstige Anlage der nicht unmittelbar oder kurzfristig benötigten Gelder zu bewirken.
Dabei sind vom ihm die Grundsätze des Bankgeschäftes zu beachten. Dass spekulative Anlagen ausgeschlossen sind, ist eine Selbstverständlichkeit, weil es sich für den Verwalter um Treuhandvermögen handelt. Die Vornahme einer spekulativen Geldanlage kann auch strafbar sein. insoweit kommt es im Rahmen der Untreue nach § 266 Abs. 1 StGB nicht darauf an, ob durch die spekulative Anlage Gewinne oder Verluste erwirtschaftet werden. Bereits die mit ihr verbundene Gefährdung des Vermögens des Treugebers, nämlich der Wohnungseigentümer, erfüllt nach der Rechtsprechung den Tatbestand der Untreue, so dass dem Verwalter von einer solchen Anlagenform der Instandhaltungsrückstellung nur dringend abgeraten werden kann.

Quelle: Rechtsanwalt M. Drasdo - www.huesch-und-partner.de


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