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Ist ein monatlicher Minderungsbetrag anteilig auf die Nettomiete und die monatliche Betriebskostenvorauszahlung anzurechnen?

Mietminderung

 

Rechtsfrage:

Ist ein monatlicher Minderungsbetrag anteilig auf die Nettomiete und die monatliche Betriebskostenvorauszahlung anzurechnen?

 

Hierzu gleichfalls BGH, Urteil vom 13.04.2011 - Az.: VIII ZR 223/10:

Es bedarf einer solchen Aufteilung des Minderungsbetrages nicht, um im Falle vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen etwaige Nachforderungen des Vermieters oder Guthaben des Mieters in der Jahresabrechnung der Betriebskosten - unter Berücksichtigung der Minderung - korrekt berechnen zu können.

 

 

Da sich die Minderung, soweit sie gerechtfertigt ist, auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten bezieht, kann erst auf Grund der Jahresabrechnung der Betriebskosten abschließend ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters besteht. Dafür ist es unerheblich, ob und gegebenenfalls wie die monatlich einbehaltenen Beträge auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlung andererseits angerechnet werden. Für das rechnerische Gesamtergebnis spielt es keine Rolle, ob der monatliche Minderungsbetrag ausschließlich auf die Nettomiete angerechnet wird oder ob eine anteilige Anrechnung der Minderung sowohl auf die Nettomiete als auch auf die Betriebskostenvorauszahlung stattfindet.

 

Anmerkung Fries Immobilienteam:

Denn die unterschiedlichen Anrechnungsweisen führen zum gleichen Ergebnis:

 

Aus dem Gesichtspunkt der Praktikabilität und der Übersichtlichkeit ist zu empfehlen, dass der Vermieter den Minderungsbetrag ausschließlich bei der Nettomiete verbucht. Dies führt insofern zu einer gewissen Vereinfachung, weil dann die Betriebskosten ohne Berücksichtigung der Minderung abgerechnet werden können; in die Abrechnung sind dann die Vorauszahlungen ungekürzt und in voller Höhe einzustellen und vom geschuldeten Betrag abzuziehen.

Möglich ist eine derartige Anrechnung des Minderungsbetrages ausschließlich auf die Nettomiete jedoch nur, wenn der Minderungsbetrag die Nettomiete nicht übersteigt. Andernfalls erfasst er zwangsläufig auch die Betriebskostenvorauszahlung.

Bei einer anteiligen Anrechnung der monatlichen Minderungsbeträge auf die monatliche Nettomiete einerseits und die monatliche Betriebskostenvorauszahlung andererseits sind hingegen in die Betriebskostenabrechnung nicht die reduzierten Vorauszahlungen einzustellen, sondern die Vorauszahlungen in der vertraglich geschuldeten Höhe.

Eine etwaige Nachforderung ist somit am einfachsten dadurch zu berechnen, dass die vom Mieter im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der von ihm geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrages) gegenübergestellt werden.

 

Quelle: www.friesrae.de

 

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