WEG-Verwalter - Rechte und Pflichten des Verwalters von gemeinschaftlichem Eigentum

Die (Selbst-) Herrlichkeit des WEG-Verwalters – Rechte und Pflichten des Verwalters von gemeinschaftlichem Eigentum –

 

Referat im Rahmen der Bezirksversammlungen des Vereins der Haus- und Grundeigentümer Groß-Duisburg e.V. am 04.10.2004, 05.10.2004, 11.10.2004 bzw. 12.10.2004.

von Assessor Christian Biemann

Häufig gestellt Fragen:

Wann hat der Verwalter eine Eigentümerversammlung einzuberufen? Mit welcher Frist und an welchem Ort?

Muss der Verwalter mir eine Niederschrift über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse zusenden? Wenn ja, innerhalb welcher Frist?

Wann hat der Verwalter den Wirtschaftsplan vorzulegen? Wann die Jahresabrechnung?

Wann muss der Verwalter die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft durchführen?

Muss der Verwalter mir Einsicht in die WEG-Unterlagen gewähren?

Was hat der Verwalter zu tun, wenn Mängel und Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum vorliegen?

 

I.   Stellung und "Person" des Verwalters

1) Dem Verwalter obliegt die Durchführung der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, über deren Inhalt die Wohnungseigentümerversammlung als Entscheidungs- und damit als oberstes Verwaltungsorgan bestimmt. Der Verwalter ist also, um es einmal unjuristisch auszudrücken, der "Geschäftsführer der Firma Wohnungseigentum".

Der Verwalter ist somit das ausführende Organ und demnach für den Vollzug einer ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich.

Gemäß § 20 Abs. 2 WEG kann die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden. Dies bedeutet aber nicht, dass jede Gemeinschaft zwingend einen Verwalter haben muss. Allerdings sind die Fälle in der Praxis sehr gering, in denen die Wohnungseigentümer einvernehmlich - z.B. aus Kostengründen - auf einen Verwalter verzichten und selbst die gemeinschaftliche Verwaltung übernehmen.

2) Zur Person des Verwalters und zu seiner persönlichen oder fachlichen Qualifikation enthält das WEG keinerlei Vorschriften. Befähigungsnachweise für die Verwaltertätigkeit sind von Gesetzes wegen nicht vorgesehen, so dass sich letztlich jeder zum Verwalter bestellen lassen kann, der sich diese Tätigkeit zutraut.

Somit können Wohnungseigentümer selbst in ihrer eigenen Gemeinschaft zum Verwalter bestellt werden; die "personelle Verflechtung" stellt in einem solchen Fall grundsätzlich kein Hindernis dar.

Da es an allgemein erkennbaren Qualifikationsmerkmalen mangelt, sollten Wohnungseigentümer bei der Auswahl des Verwalters vorher prüfen, ob er die persönliche Zuverlässigkeit, die notwendigen Fachkenntnisse und die organisatorischen Voraussetzungen für die Übernahme und für die Ausführung der Verwaltertätigkeit erfüllt.

II.  Aufgaben und Befugnisse des WEG-Verwalters

Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters sind insbesondere im WEG (vorrangig in § 27 WEG) vorgeschrieben und richten sich überdies nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), den Regelungen der Teilungserklärung sowie der Gemeinschaftsordnung, den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, den Beschlüssen der Wohnungseigentümer sowie den Regelungen im Verwaltungsvertrag.

1. Die Wohnungseigentümerversammlung: Einberufung, Vorsitz und Niederschrift (§ 24 WEG)

a)  Die Einberufung der Versammlung der Wohnungseigentümer (§ 24 Abs. 1-4 WEG)

Gemäß § 23 Abs. 1 WEG werden in der Versammlung der Wohnungseigentümer durch Beschlussfassung die Angelegenheiten geordnet, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können. Wie oben bereits festgestellt, ist demnach die Wohnungseigentümerversammlung das Entscheidungs- und damit das oberste Verwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Diese Versammlung der Wohnungseigentümer hat der Verwalter gemäß § 24 Abs. 1 WEG mindestens einmal im Jahr einzuberufen. Darüber hinaus hat der Verwalter gemäß § 24 Abs. 2 WEG die Eigentümerversammlung in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einzuberufen, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer - gemessen an der Kopfzahl, nicht an der Zahl bzw. Größe der Miteigentumsanteile - verlangt wird.

 

 

aa) Das Recht der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung steht grundsätzlich dem Verwalter zu und beinhaltet gleichzeitig auch dessen Berechtigung, einen anberaumten Termin für eine Wohnungseigentümerversammlung abzusagen und die Versammlung auf einen anderen Zeitpunkt zu verlegen, sofern darin nicht eine grundsätzliche Weigerung zur Durchführung der Versammlung zu sehen ist.

 

bb) Zur Wohnungseigentümerversammlung sind alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer einzuladen.

Steht das Wohnungseigentum mehreren Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu, z.B. Eheleuten jeweils zur ideellen Hälfte, sind grundsätzlich alle Mitberechtigte getrennt einzuladen, obwohl das Stimmrecht wiederum gemäß § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG nur einheitlich (mit einer Stimme) ausgeübt werden kann.

Bei juristischen Personen als Eigentümer ist deren gesetzlicher Vertreter einzuladen.

cc) Gemäß § 24 Abs. 4 Satz 1 WEG erfolgt die Einberufung zur Wohnungseigentümerversammlung in Textform. Das bedeutet, dass die  Einladung nicht mehr der eigenhändigen Unterzeichnung des Verwalters bedarf. Sie muss allerdings den Verwalter als Absender der Einladung erkennen lassen.

Gemäß § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG soll die Frist der Einberufung, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens eine Woche betragen.

dd) Der Verwalter hat mit der Einberufung zur Wohnungseigentümerversammlung - d.h. im Einladungsschreiben - den Ort, den Zeitpunkt und die Tagesordnung anzugeben, wobei er diesbezüglich in seinem Ermessensspielraum nicht grundsätzlich frei ist, sondern den Beschränkungen der ordnungsgemäßen Verwaltung unterliegt.

(1) So soll die Wohnungseigentümerversammlung grundsätzlich in der Nähe der Wohnungseigentumsanlage stattfinden. Der Versammlungsort muss verkehrsüblich und zumutbar sein.

Da die Wohnungseigentümerversammlungen grundsätzlich nicht öffentlich sind, dürfen sie nicht in Gaststätten unter Anwesenheit anderer Gäste stattfinden. Erforderlich ist die ungestörte Abhaltung der Versammlung unter Ausschluss Dritter.

(2) Der Zeitpunkt ist so zu wählen, dass er verkehrsüblich und für alle Wohnungseigentümer zumutbar ist. Dabei ist insbesondere die Situation berufstätiger Wohnungseigentümer zu berücksichtigen. Auf die Urlaubsplanung einzelner Wohnungseigentümer braucht der Verwalter aber keine Rücksicht zu nehmen.

(3) Schließlich ist die Angabe der Tagesordnung im Einladungsschreiben grundsätzlich notwendig, da gemäß § 23 Abs. 2 WEG zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich ist, dass der (Beschluss-) Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Jeder Wohnungseigentümer soll danach entscheiden können, ob seine Anwesenheit bei der Versammlung, nicht zuletzt auch aus eigenem Interesse, erforderlich ist. Darüber hinaus soll die Tagesordnung ihm die Möglichkeit eröffnen, sich auf die Erörterung und die Diskussion zu den anstehenden Beschlussfassungen vorzubereiten.

Die Aufstellung der Tagesordnung ist Sache des Verwalters. Er hat bei der Einberufung den Gegenstand der vorgesehenen Beschlussfassung zu bezeichnen.

Der einzelne Wohnungseigentümer hat im Regelfall keinen Anspruch auf Aufnahme bestimmter, von ihm gewünschter Tagesordnungspunkte.

b) Der Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung (§ 24 Abs. 5 WEG) 

Der Verwalter führt gemäß § 24 Abs. 5 WEG den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung, sofern diese nichts anderes beschließt.

Handelt es sich bei dem Verwalter um eine juristische Person, können anstelle der gesetzlich vertretungsberechtigten Person (Geschäftsführer oder rechtsgeschäftlich bestellte Vertreter) auch Angestellte der Verwaltung als Erfüllungsgehilfen im Sinne des § 278 BGB ohne besondere Bevollmächtigung den Versammlungsvorsitz übernehmen.

Im Übrigen kann die Versammlung auch einen anderen Versammlungsvorsitzenden mit Mehrheit wählen, wenn nicht bereits die Teilungserklärung bzw. die Gemeinschaftsordnung ohnehin eine andere Regelung für die Versammlungsleitung beinhaltet.

Allerdings ist zu beachten, dass nur in Ausnahmefällen die Versammlungsleitung einem Nicht-Wohnungseigentümer übertragen werden darf, da Wohnungseigentümerversammlungen grundsätzlich nicht öffentlich sind und Dritte nur in Ausnahmefällen Zutritt zur Wohnungseigentümerversammlung haben. Dies könnte der Fall sein, wenn ein Verwalter fehlt oder wenn es um die Beratung und Beschlussfassung zu schwierigen Verwaltungsangelegenheiten geht, die beispielsweise eine neutrale Versammlungsleitung erforderlich machen. 

Aufgabe des Vorsitzenden ist die Leitung der Versammlung und die Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses, also die Feststellung der Annahme oder der Ablehnung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer.

c)   Die Anfertigung der Niederschrift über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse (§ 24 Abs. 6 WEG)

Gemäß § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG ist über die in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse eine Niederschrift aufzunehmen. Auch diese Aufgabe obliegt dem Verwalter.

Bestimmte Formvorschriften sieht das Gesetz für die Niederschrift nicht vor. Um die spätere Nachprüfbarkeit der Beschlüsse zu gewährleisten, sind jedoch nachstehende Mindestangaben als erforderlich anzusehen:

Ort, Tag und (laufende) Nummer der Versammlung

Vorsitzender der Versammlung

Angabe und Feststellung der ordnungsgemäßen Einladung (Datum der Einladung und Angabe der Tagesordnung),

Teilnehmer (Teilnehmerliste und Angabe der durch Vollmachten vertretenen Eigentümer unter Beifügung der Vollmachten)

Feststellung der Beschlussfähigkeit

kurze Inhaltsangabe zu den einzelnen Tagesordnungspunkten und genaue Formulierung des Beschlusstextes

Ergebnisse der Beschlussfassungen unter Angabe der JA- und der NEIN-Stimmen sowie der Enthaltungen.

Gemäß § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG ist die Niederschrift von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben.

Maßgeblicher Zweck des Protokolls ist, den Wohnungseigentümern innerhalb der in § 23 Abs. 4 WEG gesetzten Anfechtungsfrist - ein Monat seit der Beschlussfassung - den Inhalt der in der Versammlung gefassten Beschlüsse auch in ihrer rechtswirksamen Formulierung deutlich zu machen und damit eine etwa beabsichtigte Beschlussanfechtung zu ermöglichen und die Beweisführung zu erleichtern.

aa) Da ein Bedürfnis für diese Information insbesondere bei den Wohnungseigentümern besteht, die an der Versammlung selbst nicht teilgenommen haben, ist die Niederschrift über die Beschlussanfechtung in angemessener Zeit vor Ablauf der Anfechtungsfrist, spätestens jedoch eine Woche vor deren Ablauf, fertig zu stellen und den Wohnungseigentümern zur Einsichtnahme bereitzuhalten bzw. vorzulegen.

bb) Um sich jederzeit über die Beschlussfassungen der Wohnungseigentümergemeinschaft informieren zu können, ist jeder Wohnungseigentümer gemäß § 24 Abs. 6 Satz 3 WEG berechtigt, die Niederschrift einzusehen.

Das Einsichtsrecht kann im Büro des Verwalters zu den üblichen Bürozeiten wahrgenommen werden und ist auch auf Dritte übertragbar, so dass ein Wohnungseigentümer z.B. grundsätzlich auch seinen Mieter oder einen Kaufinteressenten zur Einsichtnahme in die Niederschrift bevollmächtigen kann. Ebenso ist ihm die Anfertigung von Abschriften gestattet, wie er auch gegen Kostenerstattung die Aushändigung von Kopien verlangen kann.

cc) Entgegen einer weit verbreiteten Ansicht besteht keine gesetzliche Verpflichtung des Verwalters, allen Eigentümern nach der Wohnungseigentümerversammlung innerhalb einer bestimmten Frist eine Ausfertigung der Niederschrift zu übersenden.

Empfehlenswert ist allerdings eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung oder im Verwaltungsvertrag, allgemein die Zustellung von Niederschriften an alle Wohnungseigentümer zu Lasten der Gemeinschaft zu vereinbaren, dann jedoch mit einer klaren Regelung hinsichtlich der Frist, innerhalb derer die Zusendung zu erfolgen hat. Ist eine solche vertragliche Regelung getroffen, hat der Verwalter die Übersendung der Niederschrift bis spätestens eine Woche vor Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist vorzunehmen.

 

2. Aufstellung des Wirtschaftsplanes und der Jahresabrechnung (§ 28 WEG)

Die Aufstellung des Wirtschaftsplanes und der Jahresabrechnung gehören zu den bedeutendsten Aufgaben des Verwalters.

a) Die Aufstellung des Wirtschaftsplanes (§ 28 Abs. 1 WEG)

Der Wirtschaftsplan ist der Haushaltsplan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verwalter hat ihn gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG jeweils für ein Kalenderjahr aufzustellen. Da diese Vorschrift abdingbar ist, können die Wohnungseigentümer auch abweichend gemäß § 10 Abs. 1 und 2 WEG vereinbaren (nicht aber mit Mehrheit beschließen!), dass z.B. an Stelle des Kalenderjahres auch ein anderer Zeitraum als Geschäftsjahr für den Wirtschaftsplan - und demzufolge auch für die entsprechende Jahresabrechnung - zugrunde gelegt wird.

aa)  Zu welchem Zeitpunkt der Wirtschaftsplan vorzulegen ist, ist gesetzlich nicht geregelt. Aus dem Sinn und Zweck eines Wirtschaftsplanes lässt sich aber herleiten, dass dessen Vorlage jeweils zu Beginn des Kalender- bzw. Wirtschaftsjahres zu erfolgen hat, also im Regelfall in den ersten 3 bis 4 Monaten. Zweckmäßig ist auch hier eine entsprechende Regelung im Verwaltungsvertrag.

bb)  Gemäß § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG enthält der Wirtschaftsplan (inhaltlich) drei Positionen:

die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;

die anteilmäßige (Angaben zum Verteilungsschlüssel) Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung;

die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung.

cc)  Gemäß § 28 Abs. 2 WEG sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten. Üblicherweise werden diese Hausgeldvorauszahlungen aufgrund entsprechender Beschlussfassung monatlich zu einem bestimmten Tag in gleich bleibender Höhe fällig gestellt.

Der Verwalter seinerseits ist gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer die Vorschüsse in Empfang zu nehmen.

Kommen Wohnungseigentümer ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nach, ist der Verwalter verpflichtet, die ausstehenden Beträge anzumahnen und den Zahlungsanspruch ggf. gerichtlich durchzusetzen. Zur gerichtlichen Durchsetzung bedarf er jedoch gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG der Ermächtigung durch entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer. Diese Ermächtigung kann allgemein im Verwaltungsvertrag erteilt werden.

 

b)  Die Aufstellung der Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG)

Während der Wirtschaftsplan einer Wohnungseigentümergemeinschaft die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben einer künftigen Rechnungsperiode enthält, weist die Jahresabrechnung die tatsächlich getätigten Ausgaben und die tatsächlich zugeflossenen Einnahmen des abgeschlossenen Rechnungszeitraums aus. 

aa)  Die Abrechnung hat gemäß § 28 Abs. 3 WEG der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres (bzw. Wirtschaftsjahres) aufzustellen. Die Vorlage hat jährlich zu erfolgen. Außerhalb der jährlichen Gesamtabrechnung ist der Verwalter weder der Wohnungseigentümergemeinschaft noch (ausgeschiedenen) Eigentümern gegenüber zu weiteren Abrechnungen verpflichtet.

bb)  Die Vorlage der Abrechnung an die Wohnungseigentümerversammlung hat konkret in angemessener Frist nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes zu erfolgen, im Regelfall spätestens in den ersten drei bis höchstens 6 Monaten des folgenden Jahres.

Zur Vermeidung unnötiger Streitigkeiten mit dem Verwalter über den Erstellungs- und Vorlagetermin der Jahresabrechnung sind auch hier wiederum klare Regelungen im Verwaltungsvertrag zu empfehlen.

cc)  Die Abrechnung im Sinne des § 28 Abs. 3 WEG hat als Einnahmen- und Ausgabenrechnung folgende Mindestangaben zu enthalten:

die Zusammenstellung der Gesamtlasten und -kosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG, wie sie als Ausgaben der Gemeinschaft im Abrechnungszeitraum tatsächlich gezahlt worden sind;

die Angaben der Nutzungen gemäß § 16 Abs. 1 WEG, wie sie als Einnahmen der Gemeinschaft tatsächlich zugeflossen sind;

die Angaben und Erläuterungen der zugrunde liegenden Verteilungsschlüssel;

die Berechnung des Anteils der einzelnen Wohnungseigentümer an den Einnahmen und Ausgaben;

den Abzug der Vorauszahlungen (Hausgeldvorschüsse);

den Ausweis der Restforderung bzw. des Guthabens.

Die Jahresabrechnung hat also eine inhaltlich zutreffende Gegenüberstellung der tatsächlich getätigten Ausgaben und Einnahmen des betreffenden Kalender- bzw. Wirtschaftsjahres auszuweisen.

Über die nach § 28 Abs. 3 WEG vorgeschriebene reine Einnahmen-/Ausgaben-Überschussrechnung hinaus hat der Verwalter gleichzeitig mit der Jahresabrechnung - allerdings von der reinen Jahreseinnahmen-/-ausgabenabrechnung getrennt - einen gesonderten schriftlichen Ausweis, auch als Vermögensübersicht oder Vermögensstatus bezeichnet, vorzulegen über:

die Kontenstände der für die Gemeinschaft unterhaltenen Konten bei den jeweiligen Kreditinstituten, und zwar jeweils zum Anfang und zum Ende des Abrechnungsjahres;

das sonstige Vermögen der Gemeinschaft (Festgelder und Wertpapieranlagen);

die Höhe der gebildeten Instandhaltungsrücklage und eventueller anderer Rückstellungen einschließlich der Zu- und Abgänge;

die Höhe der Forderungen der Gemeinschaft gegenüber Wohnungseigentümern und Dritten;

die Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Wohnungseigentümern oder Dritten.  

3.   Die Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 1 Nr. 1, 1. Halbsatz WEG)

Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs.1 Nr. 1, 1. Halbsatz WEG berechtigt und verpflichtet, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen.

Die Berechtigung und Verpflichtung besteht uneingeschränkt und gilt sogar für die Durchführung fehlerhaft zustande gekommener Beschlüsse.

Die Beschlüsse sind ohne zeitliche Verzögerung innerhalb angemessener Frist auszuführen, spätestens wohl - wenn nicht etwas anderes ausdrücklich beschlossen wird - nach Ablauf der Anfechtungsfrist (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG: ein Monat seit Beschlussfassung).

4.   Die Durchführung der Instandhaltung und Instandsetzung sowie die Abwehr von Gefahren (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 und 3 WEG)

a)  Die Durchführung der Instandhaltung und Instandsetzung (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG)

Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

Da die Entscheidung über Art, Umfang, Finanzierung und Zeitpunkt der durchzuführenden Maßnahmen ausschließlich in die Entscheidungskompetenz der Wohnungseigentümer fällt, erstreckt sich die dem Verwalter nach dem Gesetz obliegende Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtung darauf,

Mängel und Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum festzustellen,

technische Lösungsvorschläge zu unterbreiten und entsprechende Angebote von Fachfirmen zur Beseitigung der Mängel und Schäden einzuholen,

Kostenvoranschläge einzuholen und zu prüfen, ggf. mit Unterstützung durch den Verwaltungsbeirat,

die zur Durchführung der erforderlichen Maßnahmen notwendigen Beschlüsse vorzubereiten und herbeizuführen sowie

die beschlossenen Maßnahmen durchzuführen.

Zusammenfassend hat der Verwalter im Rahmen seiner Verpflichtung aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG also zunächst Prüfungs-, Kontroll- und Informationsaufgaben vorzunehmen und in Vorschläge zur Herbeiführung der notwendigen Beschlüsse der Wohnungseigentümer umzusetzen. Dann hat er nach Beschlussfassung die entsprechenden Maßnahmen durchzuführen.

Eine eigenständige Verpflichtung des Verwalters, ohne vorherige Beschlussfassung in eigener Verantwortung zu handeln, besteht nur in begrenztem Umfang; nämlich bei Maßnahmen zur Abwehr unmittelbar drohender Gefahren im Sinne von § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG (dazu im Folgenden).

b)  Abwehr von Gefahren (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG)

Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG berechtigt und verpflichtet, in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

Um dringende Fälle im Sinne dieser Vorschrift handelt es sich dann, wenn deren Eilbedürftigkeit die vorherige Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung und folglich eine entsprechende  Beschlussfassung nicht zulässt.

Dies kann insbesondere im Rahmen der dem Verwalter obliegenden Verkehrssicherungspflicht der Fall sein. Danach ist der Verwalter generell für einen gefahrlosen Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich und deshalb nicht nur befugt, sondern verpflichtet, drohende Gefahrenquellen auch ohne vorherige Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zu beseitigen.

5. Rechenschaftspflicht des Verwalters

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage ist grundsätzlich verpflichtet, allen Wohnungseigentümern die Möglichkeit der Einsichtnahme in sämtliche Verwaltungsunterlagen einschließlich der Abrechnungsunterlagen zu gewähren.

Die Vorschriften des Datenschutzgesetzes stehen dem Einsichtsrecht nicht entgegen.

Das Einsichtsrecht beinhaltet allerdings nicht den Anspruch auf Aushändigung der Verwaltungs- und Abrechnungsunterlagen im Original. Wohl aber hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, für sich selbst Abschriften zu fertigen oder sich Kopien durch das Büro des Verwalters anfertigen zu lassen, dies allerdings unter vorheriger konkreter Bezeichnung der Unterlagen sowie im Rahmen der üblichen Bürozeiten und - selbstverständlich - gegen Kostenerstattung.