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Verjährungsvorschriften im Mietrecht

Achtung! Auf Verjährung muss sich der Schuldner ausdrücklich berufen - er darf nicht schweigen!

Seit dem 01.01.2002 gelten geänderte Verjährungsvorschriften. Hier können nur Hinweise  ohne Anspruch auf Vollständigkeit gegeben werden, die einen groben Überblick ermöglichen sollen. Jeder konkrete Einzelfall muss genau geprüft werden, weil  Sonderregelungen oder Ausnahmefälle vorliegen könnten.

Das Gesetz sieht Verjährungszeiten

von 6 Monaten,

drei Jahren

und 30 Jahren

sowie auch Fristen von 1 Jahr

und Sonderregelungen für den Sozialen Wohnungsbau

vor.

 

§ 195 BGB bestimmt eine neue Regelverjährungszeit von drei Jahren. Sie beginnt erst am Ende des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist und  der Inhaber des Anspruchs von den Umständen, die den Anspruch begründen, Kenntnis erlangt oder aber grob fahrlässig keine Kenntnis erlangt (§ 199 BGB).

 

Im Mietrecht verjähren deshalb in  d r e i  J a h r e n :

Mietzinsansprüche des Vermieters

Nachzahlungsforderungen des Vermieters aus Mietnebenkostenabrechnungen

Mietrückforderungsansprüche des Mieters (wegen Überzahlung)

Anspruch auf Auszahlung von Guthaben des Mieters aus Abrechnungen der Mietnebenkosten

 

Beispiel: Die dreijährige Verjährungsfrist für die nicht gezahlte am 06.01.2003 fällige Miete für den Monat Januar 2003 beginnt am 01.01.2004 zu laufen und endet am 31.12.2006. Die Verjährung tritt am 01.01.2007 ein.

Die im Jahr 2000 fällig gewordenen Mieten verjähren unter Berücksichtigung der Übergangsvorschriften zum Verjährungsrecht im Schuldrechtsmodernisierungsgesetz mit Ablauf des 31.12.2004.

Die Abrechnung von Vorauszahlungen auf Mietnebenkosten (Betriebskosten) muss dem Mieter gemäß § 556 Absatz 3 BGB nunmehr spätestens zwölf Monate nach dem Ende der Abrechnungsperiode mitgeteilt worden sein. Geht dem Mieter die Abrechnung später zu, kann der Vermieter, von geringen Ausnahmen abgesehen, keine Nachzahlung mehr verlangen, auch wenn die Abrechnung einen Sollsaldo des Mieters zutreffend belegt.

Die Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung müssen innerhalb eines Jahres seit Zugang der Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden. Ein Jahr nach  Erhalt der Betriebskostenabrechnung werden  dem Mieter bis auf geringe Ausnahmen Einwendungen gegen die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung versagt.

Nach der Übergangsregelung (Artikel 229 § 3 Absatz 9 EGBGB) gilt die einjährige Abrechnungsfrist des § 556 Absatz 3 BGB aber erst für Abrechnungszeiträume, die am 1. September 2001, als das Mietrechtsreformgesetz in Kraft trat, oder danach beendet waren und nicht für Abrechnungszeiträume, die vor dem 1. September 2001 beendet waren.

 

 

§ 548 BGB bestimmt eine kurze Verjährungsfrist von nur sechs Monaten für bestimmte Ansprüche aus Anlass des Mietendes. Sie beginnt mit der Beendigung des Mietverhältnisses zu laufen (§ 548 Absatz 2 BGB), also nicht erst am Jahresende, wie bei der neuen Regelverjährungszeit, um nach Mietende möglichst schnell Klarheit für die Mietvertragsparteien zu schaffen.

 

Folgende mietrechtliche Ansprüche verjähren in  s e c h s  Monaten seit Mietende:

Ersatzansprüche (Renovierungskosten, Reparaturkosten) des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietwohnung

Aufwendungsersatzansprüche des Mieters

Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter, Einrichtungen aus der Mietwohnung zu entfernen (Anspruch auf Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen).

 

Die Verjährungsfrist von dreißig Jahren (§ 197 Absatz 1 BGB) betrifft zum Beispiel Herausgabeansprüche des Vermieters aus seinem Eigentumsrecht. 

Im übrigen verjähren durch Urteile, Vergleiche oder notarielle Urkunden titulierte Ansprüche in dreißig Jahren.

 

Im Sozialen Wohnungsbau sind zusätzlich folgende Verjährungsfristen geregelt:
In  e i n e m  Jahr verjähren Ansprüche des Mieters einer Sozialwohnung auf Rückzahlung unwirksamer Einmalleistungen nach dem Wohnungsbindungsgesetz und auf Rückerstattung verlorener Baukostenzuschüsse.
In  v i e r  Jahren verjähren Ansprüche des Mieters auf Rückzahlung überhöhter Kostenmiete.

Wichtig ist es auch zu klären, wann die Verjährung beginnt.

Der Bundesgerichtshof hat auf den Beginn der Verjährung von Ersatzansprüchen schon vor (!) Beendigung des Mietverhältnisses für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Unterlassen  vom Mieter geschuldeter Schönheitsreparaturen hingewiesen:

"Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 Satz 2, § 200 Satz 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (im Anschluss an Senat, BGHZ 162, 30). Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet." (BGH VIII ZR 123/05) .  Vgl. im übrigen auch hier.